Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-JL6TWG-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 35 m², piętro 4/4
Barwinek, Kielce
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 35 m²
- Piętro
- 4 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Barwinek
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-kielce-barwinek-35m2-m) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-kielce-barwinek/ob/317125)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 39% niższa od mediany 6 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 581 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8601 zł/m²) za 35 m² wychodzi ok. 301 000 zł — oferta jest o 11% niżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 16% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 19.05.2023 (1277 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 62 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1850 zł miesięcznie — przy tej cenie to 8,3% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 6 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 35 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 10 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8601 zł/m², czyli ok. 301 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 35 m² | 4 | 269 000 zł | 7686 | — |
| Fińska | 28,5 m² | — | 376 000 zł | 13 198 | 468 m |
| Fińska | 28,5 m² | — | 376 068 zł | 13 200 | 468 m |
| Rajtarska | 31 m² | 3 | 390 000 zł | 12 581 | 543 m |
| Paska | 31,4 m² | 3 | 269 000 zł | 8567 | 791 m |
| Kochanowskiego | 29,8 m² | — | 329 000 zł | 11 048 | 940 m |
| Stefana Żeromskiego | 37 m² | 2 | 280 000 zł | 7568 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 12 581 zł/m²; to mieszkanie — 7686 zł/m² (−39%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 269 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 269 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 228 zł/m² z 2109 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 62 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8662 zł/m²; I kw. 2025 — 8615 zł/m²; II kw. 2025 — 8774 zł/m²; III kw. 2025 — 8747 zł/m²; IV kw. 2025 — 8589 zł/m²; I kw. 2026 — 8866 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.