Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-EX9TQF-20261107
- Data
- 7.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 32 m², piętro 1/2
Dębniki, Kraków
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 32 m²
- Piętro
- 1 z 2
- Rok budowy
- 2028
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Dębniki
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-debniki-kobierzyns) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-debniki-kobierz)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 32 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 537 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 844 zł/m²) za 32 m² wychodzi ok. 475 000 zł — oferta jest o 24% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 9% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 14.09.2026 (55 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 94 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,1% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 30 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 32 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 10 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 844 zł/m², czyli ok. 475 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 7.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 32 m² | 1 | 591 187 zł | 18 475 | — |
| Dębniki | 30 m² | 0 | 586 720 zł | 19 557 | 0 m |
| Dębniki | 32 m² | 0 | 574 331 zł | 17 948 | 0 m |
| Dębniki | 35 m² | 1 | 669 856 zł | 19 139 | 0 m |
| Dębniki | 31 m² | 2 | 593 926 zł | 19 159 | 0 m |
| Dębniki | 35 m² | 0 | 639 514 zł | 18 272 | 0 m |
| Dębniki | 29 m² | 0 | 574 368 zł | 19 806 | 0 m |
| Dębniki | 29 m² | 2 | 537 562 zł | 18 537 | 0 m |
| Dębniki | 34 m² | 1 | 622 617 zł | 18 312 | 0 m |
| Dębniki | 32 m² | 1 | 581 921 zł | 18 185 | 0 m |
| Dębniki | 34 m² | 0 | 604 866 zł | 17 790 | 0 m |
| Dębniki | 34 m² | 2 | 649 113 zł | 19 092 | 0 m |
| Dębniki | 32 m² | 0 | 565 859 zł | 17 683 | 0 m |
| Kobierzyńska | 28 m² | 4 | 499 000 zł | 17 821 | 360 m |
| Babińskiego | 31,7 m² | — | 599 886 zł | 18 900 | 609 m |
| Doktora Józefa Babińskiego | 35 m² | 1 | 514 504 zł | 14 700 | 609 m |
Mediana podobnych — 18 900 zł/m²; to mieszkanie — 18 475 zł/m² (−2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 591 187 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 591 187 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 224 zł/m² z 22 203 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 94 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 14 017 zł/m²; II kw. 2025 — 14 612 zł/m²; III kw. 2025 — 14 835 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 700 zł/m²; I kw. 2026 — 15 056 zł/m²; II kw. 2026 — 15 110 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 7.11.2026.