Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ZB1AUT-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 29,2 m²
Teresy, Kraków
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 29,2 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,kawalerka,z-anekse)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (23 833 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 799 zł/m²) za 29,2 m² wychodzi ok. 490 000 zł — oferta jest o 43% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 1.11.2026 (13 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 100 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,9% rocznie brutto.
- 6Ulica Teresy: 8 ofert sprzedaży (mediana 23 997 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 29,2 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 87 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 799 zł/m², czyli ok. 490 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 29,2 m² | — | 699 450 zł | 23 995 | — |
| Teresy | 26 m² | — | 615 000 zł | 23 654 | 0 m |
| Aleja Juliusza Słowackiego | 27,9 m² | — | 474 000 zł | 16 989 | 187 m |
| Krowoderska | 30,8 m² | — | 745 000 zł | 24 173 | 199 m |
| Krowoderska | 30 m² | 2 | 755 000 zł | 25 167 | 199 m |
| Krowoderska | 30,8 m² | — | 755 000 zł | 24 497 | 199 m |
| Krowoderska | 30,5 m² | — | 731 800 zł | 24 001 | 199 m |
| Krowoderska | 30 m² | 3 | 759 255 zł | 25 309 | 199 m |
| Krowoderska | 31 m² | — | 759 255 zł | 24 500 | 199 m |
| Krowoderska | 30 m² | 2 | 745 000 zł | 24 833 | 199 m |
| Krowoderska | 30 m² | 1 | 731 760 zł | 24 392 | 199 m |
| Krowoderska | 30 m² | 1 | 731 800 zł | 24 393 | 199 m |
| Krowoderska | 25 m² | 3 | 580 000 zł | 23 200 | 199 m |
| Krowoderska | 30,5 m² | — | 731 760 zł | 24 000 | 199 m |
| Krowodrza | 30,3 m² | 3 | 530 600 zł | 17 500 | 236 m |
| Lubelska | 31,7 m² | — | 750 000 zł | 23 674 | 264 m |
Mediana podobnych — 23 156 zł/m²; to mieszkanie — 23 995 zł/m² (+4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 2.11.2026 | Domiporta | dodane | 699 450 zł |
| 2.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 699 450 zł |
| 3.11.2026 | Domiporta | zdjęte | 699 450 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 122 zł/m² z 23 166 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 100 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.