Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MIAQI8-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 27 m², piętro 2
Twarda, Młyniska, Gdańsk
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 27 m²
- Piętro
- 2
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Młyniska
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-mlyniska-twarda) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-mlyniska-twarda/ob)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 11% wyższa od mediany 367 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 526 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 326 zł/m²) za 27 m² wychodzi ok. 306 000 zł — oferta jest o 63% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 18.09.2026 (55 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Cena tego mieszkania spadła. O ile — plan Basic
- 7Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6% rocznie brutto.
- 8Ulica Twarda: 462 ofert sprzedaży (mediana 16 485 zł/m²), 13 transakcji w rejestrze (mediana 11 326 zł/m², rynek wtórny).
- 9Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 747 zł/m² z 6417 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 27 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 13 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 326 zł/m², czyli ok. 306 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 27 m² | 2 | 497 405 zł | 18 422 | — |
| Twarda | 32 m² | 10 | 595 334 zł | 18 604 | 0 m |
| Twarda | 25 m² | 4 | 419 449 zł | 16 778 | 0 m |
| Twarda | 26 m² | 6 | 430 727 zł | 16 566 | 0 m |
| Twarda | 26 m² | 8 | 458 402 zł | 17 631 | 0 m |
| Twarda | 25 m² | 5 | 416 906 zł | 16 676 | 0 m |
| Twarda | 25 m² | 2 | 415 988 zł | 16 640 | 0 m |
| Twarda | 26 m² | 6 | 423 085 zł | 16 273 | 0 m |
| Twarda | 30 m² | 3 | 490 107 zł | 16 337 | 0 m |
| Twarda | 32 m² | 4 | 518 231 zł | 16 195 | 0 m |
| Twarda | 25 m² | 6 | 421 459 zł | 16 858 | 0 m |
| Twarda | 25 m² | 7 | 431 161 zł | 17 246 | 0 m |
| Twarda | 26 m² | 6 | 423 573 zł | 16 291 | 0 m |
| Twarda | 25 m² | 0 | 475 331 zł | 19 013 | 0 m |
| Twarda | 25,3 m² | — | 475 331 zł | 18 825 | 0 m |
| Twarda | 25 m² | 8 | 442 536 zł | 17 701 | 0 m |
Mediana podobnych — 16 676 zł/m²; to mieszkanie — 18 422 zł/m² (+10%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | — |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | — |
| 5.11.2026 | Gratka | zmiana ceny | — |
| 5.11.2026 | Morizon | zmiana ceny | — |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 747 zł/m² (6417 transakcji); połowa transakcji między 11 077 zł/m² a 15 511 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 131 zł/m², pierwotny 12 243 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 314 zł/m² z 10 222 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 12 553 zł/m²; I kw. 2025 — 12 532 zł/m²; II kw. 2025 — 12 285 zł/m²; III kw. 2025 — 13 099 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 525 zł/m²; I kw. 2026 — 13 158 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.