Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-UPOBLE-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 27 m², piętro 5/6
Podwale, Wrocław
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 27 m²
- Piętro
- 5 z 6
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-podwale-27m2-m) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-podwale/ob/463217)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 10% niższa od mediany 26 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (23 754 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 771 zł/m²) za 27 m² wychodzi ok. 480 000 zł — oferta jest o 21% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 17.03.2026 (242 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,8% rocznie brutto.
- 7Ulica Podwale: 41 ofert sprzedaży (mediana 21 482 zł/m²), 40 transakcji w rejestrze (mediana 17 055 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 27 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 123 transakcje w 24 miesiące) mediana to 17 771 zł/m², czyli ok. 480 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 27 m² | 5 | 580 000 zł | 21 482 | — |
| Podwale | 24,6 m² | — | 599 000 zł | 24 350 | 0 m |
| Podwale | 24 m² | 5 | 569 000 zł | 23 708 | 0 m |
| Podwale | 25 m² | — | 595 000 zł | 23 800 | 0 m |
| ul. Podwale | 31 m² | — | 795 000 zł | 25 645 | 0 m |
| Podwale | 27 m² | 4 | 570 000 zł | 21 111 | 0 m |
| Podwale | 25 m² | 5 | 550 000 zł | 22 000 | 0 m |
| Podwale | 24,6 m² | — | 569 000 zł | 23 130 | 0 m |
| Podwale | 24 m² | 5 | 599 000 zł | 24 958 | 0 m |
| Podwale | 28 m² | — | 690 000 zł | 24 608 | 0 m |
| ul. Podwale | 30 m² | — | 720 000 zł | 24 000 | 73 m |
| Pomorska | 23,3 m² | 0 | 370 000 zł | 15 880 | 236 m |
| Krawiecka | 29,7 m² | 3 | 549 450 zł | 18 500 | 282 m |
| okolice ul Wita Stwosza | 29,7 m² | 2 | 560 000 zł | 18 855 | 306 m |
| św. Wita | 22,6 m² | 5 | 404 500 zł | 17 898 | 360 m |
| Oławska | 26 m² | 2 | 525 000 zł | 20 208 | 427 m |
Mediana podobnych — 18 855 zł/m²; to mieszkanie — 21 482 zł/m² (+14%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 9.11.2026 | Morizon | dodane | 580 000 zł |
| 11.11.2026 | Gratka | dodane | 580 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 980 zł/m² z 16 630 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.