Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-TIKAPD-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 25,5 m², piętro 3
Pękowicka, Kraków
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 25,5 m²
- Piętro
- 3
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-pradnik-bialy-peko) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-pradnik-bialy-p) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,kawalerka,z-anekse)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 22 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 734 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 559 zł/m²) za 25,5 m² wychodzi ok. 371 000 zł — oferta jest o 8% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 15.10.2026 (28 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 98 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online) — ceny się różnią: najniżej 401 009 zł na Gratka, najwyżej 411 561 zł.
- 6Cena tego mieszkania spadła. O ile — plan Basic
- 7Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2100 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,3% rocznie brutto.
- 8Ulica PĘKOWICKA: 213 ofert sprzedaży (mediana 15 800 zł/m²), 10 transakcji w rejestrze (mediana 15 917 zł/m², rynek wtórny).
- 9Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 31 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 25,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 95 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 559 zł/m², czyli ok. 371 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 25,5 m² | 3 | 401 009 zł | 15 732 | — |
| ul. Władysława Łokietka | 30 m² | — | 620 000 zł | 20 667 | 498 m |
| Władysława Łokietka | 30 m² | 5 | 462 000 zł | 15 400 | 498 m |
| Władysława Łokietka | 30,1 m² | 1 | 470 028 zł | 15 600 | 498 m |
| Władysława Łokietka | 30 m² | 3 | 475 000 zł | 15 833 | 498 m |
| Piaszczysta | 29 m² | 0 | 493 421 zł | 17 015 | 623 m |
| Piaszczysta | 28 m² | 3 | 480 793 zł | 17 171 | 623 m |
| Piaszczysta | 28 m² | 2 | 472 732 zł | 16 883 | 623 m |
| Piaszczysta | 27 m² | 3 | 470 254 zł | 17 417 | 623 m |
| Piaszczysta | 28,8 m² | — | 480 793 zł | 16 700 | 623 m |
| Piaszczysta | 25 m² | 0 | 423 864 zł | 16 955 | 623 m |
| Piaszczysta | 27 m² | 0 | 461 753 zł | 17 102 | 623 m |
| Piaszczysta | 30 m² | 4 | 514 834 zł | 17 161 | 623 m |
| Piaszczysta | 27 m² | 1 | 468 034 zł | 17 335 | 623 m |
| Stelmachów | 27,2 m² | — | 454 407 zł | 16 700 | 741 m |
| Stelmachów | 27,2 m² | — | 465 291 zł | 17 100 | 741 m |
Mediana podobnych — 17 417 zł/m²; to mieszkanie — 15 732 zł/m² (−10%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | — |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | — |
| 3.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | — |
| 4.11.2026 | Nieruchomości-online | zmiana ceny | — |
| 5.11.2026 | Morizon | zmiana ceny | — |
| 5.11.2026 | Gratka | zmiana ceny | — |
| 7.11.2026 | Morizon | zmiana ceny | — |
| 7.11.2026 | Gratka | zmiana ceny | — |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 158 zł/m² z 23 111 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 98 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.