Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-CHUPHA-20261108
- Data
- 8.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 24 m², piętro 2/10
Widok, Grzegórzki, Kraków
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 24 m²
- Piętro
- 2 z 10
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Grzegórzki
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-grzegorzki-widok/o) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-grzegorzki-wido)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 7% wyższa od mediany 165 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 516 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 826 zł/m²) za 24 m² wychodzi ok. 356 000 zł — oferta jest o 33% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 28.10.2026 (11 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 94 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,6% rocznie brutto.
- 7Ulica WIDOK: 7 ofert sprzedaży (mediana 18 971 zł/m²), 22 transakcje w rejestrze (mediana 13 431 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 24 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 88 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 826 zł/m², czyli ok. 356 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 8.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 24 m² | 2 | 475 000 zł | 19 792 | — |
| Widok | 23 m² | 2 | 475 000 zł | 20 652 | 0 m |
| Na Szaniec | 27 m² | 1 | 439 000 zł | 16 259 | 132 m |
| ul. Bajeczna | 24 m² | — | 449 000 zł | 18 708 | 262 m |
| ul. Aleja Pokoju | 26 m² | 2 | 530 000 zł | 20 385 | 313 m |
| Aleja Pokoju | 27 m² | 2 | 499 999 zł | 18 519 | 324 m |
| Aleja Pokoju | 27 m² | 3 | 460 000 zł | 17 037 | 324 m |
| Aleja Pokoju | 26,1 m² | — | 429 000 zł | 16 437 | 324 m |
| Aleja Pokoju | 26 m² | 2 | 549 000 zł | 21 115 | 324 m |
| Aleja Pokoju | 24 m² | 0 | 399 000 zł | 16 625 | 324 m |
| Fabryczna | 27 m² | 3 | 499 928 zł | 18 516 | 708 m |
| Fabryczna | 26,3 m² | — | 480 375 zł | 18 300 | 708 m |
| Fabryczna | 26 m² | 1 | 500 898 zł | 19 265 | 708 m |
| Fabryczna | 26 m² | 2 | 477 890 zł | 18 380 | 708 m |
| Fabryczna | 26,5 m² | — | 502 175 zł | 18 950 | 708 m |
| Fabryczna | 26,6 m² | — | 488 704 zł | 18 400 | 708 m |
Mediana podobnych — 18 950 zł/m²; to mieszkanie — 19 792 zł/m² (+4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 29.10.2026 | Gratka | dodane | 475 000 zł |
| 1.11.2026 | Morizon | dodane | 475 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 225 zł/m² z 22 215 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 94 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 8.11.2026.