Realtby · аналитика недвижимости

Отчёт о квартире

Рыночная позиция, история цены и аналоги

№: R-4157027-20261027
Дата: 27.10.2026
Подготовил
Для

Объект

г. Минск, ул. Толстого, 4

Комнат: 4
Площадь: 83.8 м²
Жилая: 49.7 м²
Кухня: 8.6 м²
Этаж: 2 из 12
Год постройки: 1989
Ремонт: Удовлетворительный
Балкон: Лоджия застеклённая

Объявление realt.by № 4157027 от 16.10.2026 · https://realt.by/sale-flats/object/4157027/

Цена предложения

165 663 $

1 977 $/м²

Рыночный диапазон

160–191тыс. $

середина 175 000 $ · по архиву

Позиция к рынку

−5,3%

ниже рынка

Ориентир для переговоров

торг 1–3%

цена уже ниже аналогов; первое предложение ≈ 162 500 $

01Ключевые выводы

1Цена ниже рыночной оценки на 5,3% (середина 175 000 $).
2Цена за м² на 46% ниже медианы 2 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (3 661 $/м²).
3Квартиру выставляли 9 раз с 11.01.2017; цена изменилась на +107,3% (79 900 $ → 165 663 $).
4Эта же квартира продаётся на Куфаре за 169 385 $ — дороже на 3 722 $.
5При такой цене (дешевле на 3–8% к похожим) квартиры в Минске продаются медианно за 2,5 мес.; 7,5% снижают цену (медиана −3,5%). По рынку — 2,3 мес.
6Квартиру сейчас продают ещё 1 объявление.
7Аренда похожих квартир рядом — около 750 $ в месяц (730–890 $): доходность 5,4% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
8В этом доме при повторной публикации цену в среднем меняют на −0,3% (18 квартир за год).
9В Минске 47,4% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 78,6% — за 90.

02Оценка рыночной стоимости

на 5,3% дешевле рынка

165 663 $

159 500 $175 000 $191 000 $

Оценка по архиву построена по 13 объявлениям о продаже в этом доме и 149 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 83,8 м²: 175 000 $ (диапазон 159 500–191 000 $, ±9% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).

03Аналоги в продаже сейчас

Те же 4-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.

Адрес	Площадь	Этаж	Цена, $	$/м²	До объекта
Объект оценки	83.8 м²	2 из 12	165 663	1 977	—
г. Минск, ул. Володарского, 18· realt.by	95,6 м²	3/4	350 000	3 661	1004 м
Независимости пр, 13, Минск· Куфар	100 м²	5/5	310 000	3 100	1111 м

Медиана аналогов — 3 661 $/м²; у объекта — 1 977 $/м² (−46%).

04История цены квартиры

Публикации на realt.by
Эта же квартира на Куфаре

Дата	Площадка	Цена
11.01.2017	realt.by	79 900 $
17.03.2017	realt.by	76 900 $
10.03.2021	realt.by	94 900 $
01.03.2022	realt.by	93 900 $
02.12.2022	realt.by	91 850 $
21.07.2023	realt.by	92 000 $
31.07.2024	realt.by	107 770 $
29.01.2025	realt.by	109 970 $
16.10.2026 · этот отчёт	realt.by	165 663 $
16.10.2026 — сейчас	Куфар	169 385 $

05Дом

Цена м² в доме с 2025

2 096 $

дома в радиусе 1 км ≈ 2 513 $

Город за тот же срок

≈ 2 284 $/м²

Дом

1989 г., 12 эт.

≈ 73 квартир в архиве

Цена м² по годам

Этот дом
Дома в радиусе 1 км
Город

Этажи относительно дома в целом: второй–третий −8,3%, средние +2,4%, последний −3,8%.

06Рынок города

47,4% объявлений снимают за 30 дней, 78,6% — за 90; медиана срока — 27 дн. (Минск).
Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,9 мес.; дешевле на 3–8% — 2,5 мес.; по рынку ±3% — 2,3 мес.; дороже на 3–8% — 2,3 мес.; дороже на 8%+ — 3,4 мес. (медиана, Минск, перевыставления склеены).
За 3 недели цену меняли в 1 956 объявлениях; 79,2% изменений — снижения, медиана снижения −2%.

07Методика и ограничения

Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.