Отчёт о квартире
Рыночная позиция, история цены и аналоги
- №
- R-4120086-20261027
- Дата
- 27.10.2026
- Подготовил
- Для
г. Минск, ул. Свердлова, 15
- Комнат
- 2
- Площадь
- 66.9 м²
- Жилая
- 66.2 м²
- Этаж
- 4 из 4
- Год постройки
- 1950
- Ремонт
- Отличный
- Балкон
- Балкон
Объявление realt.by № 4120086 от 25.10.2026 · https://realt.by/sale-flats/object/4120086/
01Ключевые выводы
- 1Цена ниже похожих квартир в продаже рядом на 17,4% (середина 246 000 $).
- 2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 194 500 $ (±11%).
- 3Цена за м² на 17,6% ниже медианы 10 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (3 685 $/м²).
- 4Эта же квартира продаётся на Куфаре за 203 874 $ — дороже на 780 $.
- 5При такой цене (дешевле на 8%+ к похожим) квартиры в Минске продаются медианно за 2,9 мес.; 7% снижают цену (медиана −3,3%). По рынку — 2,3 мес.
- 6Квартиру сейчас продают ещё 1 объявление.
- 7Аренда похожих квартир рядом — около 900 $ в месяц (700–1 090 $): доходность 5,3% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
- 8В Минске 47,4% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 78,6% — за 90.
02Оценка рыночной стоимости
Рыночный диапазон — по 10 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.
Оценка по архиву построена по 1 объявлениям о продаже в этом доме и 156 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 66,9 м²: 194 500 $ (диапазон 173 000–216 000 $, ±11% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).
03Аналоги в продаже сейчас
Те же 2-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.
| Адрес | Площадь | Этаж | Цена, $ | $/м² | До объекта |
|---|---|---|---|---|---|
| Объект оценки | 66.9 м² | 4 из 4 | 203 094 | 3 036 | — |
| г. Минск, ул. Свердлова, 32· realt.by | 55 м² | 3/5 | 250 000 | 4 545 | 52 м |
| г. Минск, ул. Бобруйская, 23· realt.by | 63,06 м² | 2/4 | 141 000 | 2 236 | 166 м |
| Бобруйская ул, 21, Минск· Куфар | 54 м² | 4/5 | 199 000 | 3 685 | 211 м |
| г. Минск, ул. Кирова, 3· realt.by | 60,3 м² | 5/5 | 177 104 | 2 937 | 516 м |
| Кирова ул, 1, Минск· Куфар | 56,6 м² | 5/5 | 260 618 | 4 605 | 520 м |
| г. Минск, ул. Володарского, 15· realt.by | 55,2 м² | 1/5 | 240 000 | 4 348 | 705 м |
| г. Минск, ул. Кирова, 23· realt.by | 64,2 м² | 3/3 | 264 802 | 4 125 | 706 м |
| г. Минск, пр-т Независимости, 12· realt.by | 76,9 м² | 3/5 | 281 776 | 3 664 | 775 м |
| Независимости пр, 18, Минск· Куфар | 61,5 м² | 5/6 | 225 000 | 3 659 | 881 м |
| г. Минск, ул. Жуковского, 2· realt.by | 75,5 м² | 2/16 | 188 416 | 2 496 | 899 м |
Медиана аналогов — 3 685 $/м²; у объекта — 3 036 $/м² (−17,6%).
04История цены квартиры
- Публикации на realt.by
- Эта же квартира на Куфаре
| Дата | Площадка | Цена |
|---|---|---|
| 25.10.2026 · этот отчёт | realt.by | 203 094 $ |
| 20.10.2026 — сейчас | Куфар | 203 874 $ |
05Дом
Цена м² по годам
- Этот дом
- Дома в радиусе 1 км
- Город
06Расположение и сдача в аренду
07Рынок города
- 47,4% объявлений снимают за 30 дней, 78,6% — за 90; медиана срока — 27 дн. (Минск).
- Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,9 мес.; дешевле на 3–8% — 2,5 мес.; по рынку ±3% — 2,3 мес.; дороже на 3–8% — 2,3 мес.; дороже на 8%+ — 3,4 мес. (медиана, Минск, перевыставления склеены).
- За 3 недели цену меняли в 1 956 объявлениях; 79,2% изменений — снижения, медиана снижения −2%.
08Методика и ограничения
Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.