Отчёт о квартире
Рыночная позиция, история цены и аналоги
- №
- R-2621439-20261027
- Дата
- 27.10.2026
- Подготовил
- Для
г. Минск, ул. Городской Вал 12, 2
- Комнат
- 2
- Площадь
- 57.3 м²
- Жилая
- 32.9 м²
- Кухня
- 10.5 м²
- Этаж
- 2 из 3
- Год постройки
- 1937
- Ремонт
- Отличный
- Балкон
- Балкон
Объявление realt.by № 2621439 от 28.09.2026 · https://realt.by/sale-flats/object/2621439/
01Ключевые выводы
- 1Цена выше похожих квартир в продаже рядом на 34,1% (середина 220 500 $).
- 2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 186 000 $ (±11%).
- 3Цена за м² на 31,4% выше медианы 10 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (3 926 $/м²).
- 4В текущем объявлении цену меняли 1 раз.
- 5При такой цене (дороже на 8%+ к похожим) квартиры в Минске продаются медианно за 3,4 мес.; 24% снижают цену (медиана −10,7%). По рынку — 2,3 мес.
- 6Аренда похожих квартир рядом — около 650 $ в месяц (510–850 $): доходность 2,6% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
- 7В Минске 47,4% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 78,6% — за 90.
02Оценка рыночной стоимости
Рыночный диапазон — по 10 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.
Оценка по архиву построена по 1 объявлениям о продаже в этом доме и 403 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 57,3 м²: 186 000 $ (диапазон 165 500–206 500 $, ±11% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).
03Аналоги в продаже сейчас
Те же 2-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.
| Адрес | Площадь | Этаж | Цена, $ | $/м² | До объекта |
|---|---|---|---|---|---|
| Объект оценки | 57.3 м² | 2 из 3 | 295 701 | 5 160 | — |
| Городской Вал ул, 10, Минск· Куфар | 55,4 м² | 4/5 | 228 338 | 4 122 | 57 м |
| г. Минск, ул. Городской Вал, 8· realt.by | 66,6 м² | 5/5 | 246 687 | 3 704 | 137 м |
| Городской Вал ул, 3, Минск· Куфар | 62 м² | 3/4 | 190 000 | 3 065 | 304 м |
| г. Минск, ул. Городской Вал, 3· realt.by | 66,67 м² | 2/5 | 193 326 | 2 900 | 306 м |
| г. Минск, ул. Ленина, 4· realt.by | 58 м² | 5/5 | 244 648 | 4 218 | 429 м |
| Ленина ул, 4, Минск· Куфар | 55,6 м² | 5/5 | 304 111 | 5 470 | 429 м |
| Независимости пр, 18, Минск· Куфар | 61,5 м² | 5/6 | 225 000 | 3 659 | 452 м |
| Независимости пр, 18, Минск· Куфар | 62,4 м² | 4/5 | 245 000 | 3 926 | 494 м |
| г. Минск, пр-т Независимости, 18· realt.by | 65 м² | 5/6 | 244 648 | 3 764 | 507 м |
| г. Минск, ул. Володарского, 15· realt.by | 55,2 м² | 1/5 | 240 000 | 4 348 | 536 м |
Медиана аналогов — 3 926 $/м²; у объекта — 5 160 $/м² (+31,4%).
04История цены квартиры
Других публикаций этой квартиры в архиве нет: это первое объявление.
| Дата | Площадка | Цена |
|---|---|---|
| 28.09.2026 · этот отчёт | realt.by | 295 701 $ |
06Рынок города
- 47,4% объявлений снимают за 30 дней, 78,6% — за 90; медиана срока — 27 дн. (Минск).
- Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,9 мес.; дешевле на 3–8% — 2,5 мес.; по рынку ±3% — 2,3 мес.; дороже на 3–8% — 2,3 мес.; дороже на 8%+ — 3,4 мес. (медиана, Минск, перевыставления склеены).
- За 3 недели цену меняли в 1 956 объявлениях; 79,2% изменений — снижения, медиана снижения −2%.
07Методика и ограничения
Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.