Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-BLHM6C-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
5 pokoi, 100 m², piętro 3/6
Jutrzenki, Włochy, Warszawa
- Pokoje
- 5 pokoi
- Powierzchnia
- 100 m²
- Piętro
- 3 z 6
- Rok budowy
- 2025
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Włochy
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-wlochy-jutrze) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-warszawa-jutrzenki-100) · Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-warszawa-wlochy-ul-jutrzenki-5-poko) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-wlochy-jutrzenki) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-warszawa-wloc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 39 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 967 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 575 zł/m²) za 100 m² wychodzi ok. 1 857 000 zł — oferta jest o 11% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 2.07.2026 (118 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Morizon, Gethome, Adresowo, Gratka, Domiporta), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 8250 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Jutrzenki: 259 ofert sprzedaży (mediana 16 871 zł/m²), 30 transakcji w rejestrze (mediana 18 679 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 38 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 100 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 213 transakcji w 24 miesiące) mediana to 18 575 zł/m², czyli ok. 1 857 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
5 pokoi, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 100 m² | 3 | 1 649 000 zł | 16 495 | — |
| ul. Jutrzenki | 100,2 m² | 2 | 2 299 000 zł | 22 942 | 36 m |
| ul. Wschodu Słońca | 100 m² | — | 2 320 000 zł | 23 200 | 68 m |
| Wschodu Słońca | 101,5 m² | 3 | 2 000 000 zł | 19 710 | 183 m |
| Aleje Jerozolimskie | 107 m² | 4 | 1 700 000 zł | 15 888 | 460 m |
| Włochy | 81,4 m² | 3 | 1 212 413 zł | 14 900 | 535 m |
| ul. Aleje Jerozolimskie | 91 m² | — | 2 200 000 zł | 24 176 | 666 m |
| Aleje Jerozolimskie | 116,4 m² | — | 1 840 000 zł | 15 802 | 666 m |
| Aleje Jerozolimskie | 105,4 m² | — | 1 720 000 zł | 16 319 | 666 m |
| al. Jerozolimskie | 91,7 m² | 0 | 2 750 000 zł | 29 989 | 666 m |
| Aleje Jerozolimskie | 116,4 m² | 2 | 1 799 000 zł | 15 450 | 666 m |
| Aleje Jerozolimskie | 105 m² | 10 | 1 720 000 zł | 16 381 | 666 m |
| Aleje Jerozolimskie | 107 m² | 3 | 1 990 000 zł | 18 598 | 666 m |
| Wojciecha Opackiego | 117 m² | 1 | 1 794 586 zł | 15 338 | 737 m |
| Wojciecha Opackiego | 117 m² | 0 | 1 834 858 zł | 15 683 | 737 m |
| Wojciecha Opackiego | 82 m² | 2 | 1 264 640 zł | 15 422 | 737 m |
Mediana podobnych — 15 802 zł/m²; to mieszkanie — 16 495 zł/m² (+4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 649 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 1 649 000 zł |
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 1 649 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 649 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 649 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 649 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 649 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.