Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-PEBMDM-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 85,4 m², piętro 4
ul. Kozielska, Śródmieście, Katowice
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 85,4 m²
- Piętro
- 4
- Rok budowy
- 2027
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-srodmiescie-k) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-srodmiescie-kozi) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-katowice-ul-kozielska-) · Nieruchomości-online (katowice.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m4,z-aneksem-kuc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 28% wyższa od mediany 67 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8476 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8009 zł/m²) za 85,4 m² wychodzi ok. 684 000 zł — oferta jest o 35% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 30% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 23.09.2026 (35 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 156 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Morizon, Gratka, Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4250 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,5% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Kozielska: 26 ofert sprzedaży (mediana 11 933 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 33 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 85,4 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 103 transakcje w 24 miesiące) mediana to 8009 zł/m², czyli ok. 684 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 85,4 m² | 4 | 922 801 zł | 10 808 | — |
| ul. Kozielska | 90,4 m² | 8 | 1 019 653 zł | 11 274 | 0 m |
| ul. Kozielska | 76 m² | 6 | 891 330 zł | 11 728 | 38 m |
| ul. Kozielska | 90,4 m² | 6 | 1 000 000 zł | 11 057 | 139 m |
| ul. Raciborska | 96 m² | — | 670 000 zł | 6979 | 177 m |
| Strzelecka | 75 m² | 4 | 1 057 000 zł | 14 093 | 276 m |
| Mikołowska | 81 m² | 3 | 1 016 375 zł | 12 548 | 364 m |
| Fliegera | 102 m² | — | 1 240 000 zł | 12 157 | 645 m |
| Tadeusza Kościuszki | 73 m² | 2 | 439 000 zł | 6014 | 651 m |
| Barbary | 72 m² | 0 | 559 000 zł | 7764 | 734 m |
| Barbary | 73 m² | 0 | 1 092 170 zł | 14 961 | 734 m |
| Jana Kochanowskiego | 94 m² | 3 | 650 000 zł | 6915 | 826 m |
| Jana Kochanowskiego | 98 m² | 3 | 749 000 zł | 7643 | 826 m |
| ul. Plebiscytowa | 71,5 m² | 0 | 740 000 zł | 10 351 | 867 m |
| Plebiscytowa | 79 m² | 0 | 740 000 zł | 9367 | 911 m |
| ul. Żelazna 10 | 93 m² | 4 | 1 468 768 zł | 15 800 | 942 m |
Mediana podobnych — 11 274 zł/m²; to mieszkanie — 10 808 zł/m² (−4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 922 801 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 922 801 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 922 801 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 922 801 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 826 zł/m² z 5183 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 156 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.