Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-_R8GGO-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 80,8 m²
Ligocka, Katowice
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 80,8 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-czteropokojow) · Nieruchomości-online (katowice.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m4,z-aneksem-kuc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 15% niższa od mediany 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 718 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7396 zł/m²) za 80,8 m² wychodzi ok. 598 000 zł — oferta jest o 35% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 30% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 25.02.2026 (245 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 156 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 5000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,4% rocznie brutto.
- 7Ulica Ligocka: 157 ofert sprzedaży (mediana 11 558 zł/m²), 10 transakcji w rejestrze (mediana 6856 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 29 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 80,8 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 50 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7396 zł/m², czyli ok. 598 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 80,8 m² | — | 807 919 zł | 9999 | — |
| Ligocka | 72 m² | — | 874 435 zł | 12 145 | 0 m |
| Ligocka | 70 m² | 1 | 809 076 zł | 11 558 | 0 m |
| Ligocka | 70 m² | — | 802 200 zł | 11 460 | 0 m |
| Ligocka | 70 m² | 1 | 833 700 zł | 11 910 | 0 m |
| Ligocka | 72 m² | 0 | 870 873 zł | 12 096 | 0 m |
| Ligocka | 72,9 m² | — | 874 435 zł | 11 995 | 0 m |
| Ligocka | 84 m² | 1 | 699 000 zł | 8321 | 0 m |
| Ligocka | 73,1 m² | — | 837 726 zł | 11 460 | 0 m |
| Ligocka | 72,9 m² | — | 832 883 zł | 11 425 | 0 m |
| Ligocka | 70,6 m² | — | 809 076 zł | 11 460 | 0 m |
| Ligocka | 72 m² | 0 | 874 436 zł | 12 145 | 0 m |
| Ligocka | 69 m² | 1 | 798 762 zł | 11 576 | 0 m |
| Ligocka | 84,4 m² | 5 | 585 000 zł | 6931 | 0 m |
| ul. Ligocka | 68,2 m² | 0 | 818 059 zł | 11 995 | 132 m |
| ul. Ligocka | 72,6 m² | 0 | 870 873 zł | 11 996 | 132 m |
Mediana podobnych — 11 460 zł/m²; to mieszkanie — 9999 zł/m² (−13%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 807 919 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 807 919 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 826 zł/m² z 5201 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 156 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.