Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ULVH1J-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 78,3 m², piętro 1
ul. Sieroca, Śródmieście, Gdańsk
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 78,3 m²
- Piętro
- 1
- Rok budowy
- 1960
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-czteropokojow) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-srodmiescie-sie) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-srodmiescie-sieroc) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-gdansk-ul-sieroca-78m2) · Nieruchomości-online (gdansk.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-kuchnia-z-oknem/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 26% niższa od mediany 16 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 428 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 250 zł/m²) za 78,3 m² wychodzi ok. 1 116 000 zł — oferta jest o 15% niżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 12.05.2026 (169 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 61 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 6500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 8,2% rocznie brutto.
- 7Ulica Sieroca: 4 ofert sprzedaży (mediana 18 122 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 78,3 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 63 transakcje w 24 miesiące) mediana to 14 250 zł/m², czyli ok. 1 116 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 78,3 m² | 1 | 950 000 zł | 12 127 | — |
| Sieroca | 80 m² | — | 1 449 000 zł | 18 122 | 27 m |
| Tartaczna | 85 m² | 1 | 2 150 000 zł | 25 294 | 95 m |
| Sukiennicza | 88 m² | 2 | 1 138 900 zł | 12 942 | 159 m |
| Rybaki Górne | 75 m² | 3 | 1 650 000 zł | 22 000 | 348 m |
| Rybaki Górne | 75 m² | 3 | 1 650 660 zł | 22 009 | 348 m |
| Lisia Grobla | 84,7 m² | — | 845 000 zł | 9976 | 399 m |
| Stara Stocznia | 92 m² | — | 2 700 000 zł | 29 348 | 422 m |
| Stara Stocznia | 75 m² | 6 | 3 228 576 zł | 43 048 | 422 m |
| ul. Stara Stocznia | 92,2 m² | 6 | 2 750 000 zł | 29 827 | 423 m |
| Wałowa | 78 m² | 10 | 1 810 000 zł | 23 205 | 484 m |
| ul. Wałowa 25D | 77 m² | — | 1 690 000 zł | 21 948 | 484 m |
| Sienna Grobla | 67,2 m² | 0 | 1 815 000 zł | 26 993 | 502 m |
| Księdza Jerzego Popiełuszki | 91 m² | 9 | 1 900 000 zł | 20 879 | 543 m |
| Księdza Jerzego Popiełuszki | 82 m² | 6 | 1 890 000 zł | 23 049 | 543 m |
| Śródmieście | 75 m² | 4 | 1 360 000 zł | 18 133 | 579 m |
Mediana podobnych — 22 000 zł/m²; to mieszkanie — 12 127 zł/m² (−45%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 950 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 950 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 950 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 950 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 950 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 905 zł/m² z 9293 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 61 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.