Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-QON-25-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 122 m², piętro 3/4
okolice ul. Bałuckiego, Stare Miasto, Wrocław
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 122 m²
- Piętro
- 3 z 4
- Rok budowy
- 1890
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Stare Miasto
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-wroclaw-okolice-ul-bal)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 30% niższa od mediany 60 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 295 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 013 zł/m²) za 122 m² wychodzi ok. 1 344 000 zł — oferta jest o 9% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 4.04.2023 (1302 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 122 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 31 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 013 zł/m², czyli ok. 1 344 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 122 m² | 3 | 1 220 000 zł | 10 000 | — |
| okolice Placu Kościuszki | 142 m² | 3 | 1 450 000 zł | 10 211 | 0 m |
| Stare Miasto | 110 m² | 2 | 1 489 000 zł | 13 536 | 720 m |
| Stare Miasto | 100 m² | 1 | 1 364 000 zł | 13 640 | 720 m |
| Stare Miasto | 133,3 m² | 6 | 2 649 000 zł | 19 873 | 720 m |
| Legnicka | 115 m² | 2 | 1 999 000 zł | 17 383 | 735 m |
| Inowrocławska | 121 m² | 2 | 1 390 000 zł | 11 488 | 803 m |
| Góralska | 114 m² | 16 | 2 303 644 zł | 20 207 | 931 m |
| Góralska | 146 m² | 16 | 2 894 861 zł | 19 828 | 931 m |
| Góralska | 133 m² | 6 | 2 249 000 zł | 16 910 | 931 m |
| Góralska | 133,3 m² | 5 | 2 499 000 zł | 18 747 | 931 m |
| Góralska | 121 m² | 6 | 2 199 000 zł | 18 174 | 931 m |
| Góralska | 114 m² | 15 | 2 303 442 zł | 20 206 | 931 m |
| Góralska | 104 m² | 8 | 2 090 962 zł | 20 105 | 931 m |
| Góralska | 132 m² | 5 | 2 448 999 zł | 18 553 | 931 m |
| Góralska | 146 m² | 15 | 2 895 452 zł | 19 832 | 931 m |
Mediana podobnych — 16 575 zł/m²; to mieszkanie — 10 000 zł/m² (−40%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 1 220 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.