Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-LO-JT6-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 111,5 m², piętro 3/3
ul. Włodarzewska, Ochota, Warszawa
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 111,5 m²
- Piętro
- 3 z 3
- Rok budowy
- 1999
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Ochota
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-ochota-wlodar) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-warszawa-ul-wlodarzews) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-czteropokojow) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-ochota-wlodarzew)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 20% niższa od mediany 56 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 873 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 273 zł/m²) za 111,5 m² wychodzi ok. 2 037 000 zł — oferta jest o 21% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 17.09.2026 (41 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Morizon, Gethome, Domiporta, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 7850 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,9% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Włodarzewska: 35 ofert sprzedaży (mediana 19 553 zł/m²), 79 transakcji w rejestrze (mediana 18 673 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 31 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 111,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 733 transakcje w 24 miesiące) mediana to 18 273 zł/m², czyli ok. 2 037 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 111,5 m² | 3 | 1 600 000 zł | 14 350 | — |
| Włodarzewska | 111,5 m² | — | 1 600 000 zł | 14 350 | 1 m |
| ul. Włodarzewska | 112,6 m² | 3 | 1 850 000 zł | 16 434 | 133 m |
| Włodarzewska | 117,9 m² | — | 3 499 000 zł | 29 678 | 240 m |
| Włodarzewska | 115,2 m² | 3 | 1 634 000 zł | 14 184 | 265 m |
| Włodarzewska | 100,1 m² | — | 1 600 000 zł | 15 984 | 265 m |
| Włodarzewska | 116,1 m² | 3 | 1 990 000 zł | 17 140 | 287 m |
| Lirowa | 126,4 m² | 2 | 3 665 000 zł | 28 998 | 434 m |
| Harfowa | 100 m² | 3 | 2 706 002 zł | 27 060 | 481 m |
| Harfowa | 100,2 m² | — | 2 771 960 zł | 27 656 | 481 m |
| Harfowa | 100,9 m² | — | 2 706 002 zł | 26 816 | 481 m |
| ul. Drawska | 103 m² | — | 1 697 000 zł | 16 476 | 522 m |
| Włochy | 118 m² | 1 | 1 712 349 zł | 14 511 | 956 m |
| Włochy | 121 m² | 1 | 1 712 350 zł | 14 152 | 968 m |
| Urbanistów | 117 m² | 2 | 2 398 000 zł | 20 496 | 982 m |
| Wschodu Słońca | 101,5 m² | 3 | 2 000 000 zł | 19 710 | 991 m |
Mediana podobnych — 17 152 zł/m²; to mieszkanie — 14 350 zł/m² (−16%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 600 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 600 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 600 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 1 600 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 1 600 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 600 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 600 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 600 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 600 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 1 600 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.