Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-0_XEND-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 68 m², piętro 5
Księcia Witolda, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 68 m²
- Piętro
- 5
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-stare-miasto-ksie) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/25111)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 198% wyższa od mediany 218 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 341 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 19 660 zł/m²) za 68 m² wychodzi ok. 1 337 000 zł — oferta jest o 87% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.05.2024 (884 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Domiporta, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3960 zł miesięcznie — przy tej cenie to 1,9% rocznie brutto.
- 7Ulica Księcia Witolda: 24 ofert sprzedaży (mediana 25 241 zł/m²), 13 transakcji w rejestrze (mediana 22 800 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 68 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 36 transakcji w 24 miesiące) mediana to 19 660 zł/m², czyli ok. 1 337 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 68 m² | 5 | 2 500 000 zł | 36 765 | — |
| okolice ul. księca witolda | 67 m² | 1 | 849 000 zł | 12 672 | 193 m |
| okolice ul. księcia witolda | 55,5 m² | 2 | 1 115 000 zł | 20 090 | 193 m |
| okolice Placu Jana Pawła II | 70,8 m² | 1 | 775 000 zł | 10 946 | 243 m |
| okolice ul. Sikorskiego | 59,2 m² | 12 | 1 470 000 zł | 24 835 | 283 m |
| Jana Pawła II | 57,4 m² | — | 1 600 000 zł | 27 879 | 331 m |
| Rzeźnicza | 76,2 m² | — | 859 000 zł | 11 274 | 410 m |
| wyspa Kępa Mieszczańska | 55,2 m² | 1 | 1 081 243 zł | 19 606 | 437 m |
| ul. Odrzańska | 76,1 m² | 5 | 1 399 000 zł | 18 384 | 444 m |
| Kiełbaśnicza | 58 m² | 13 | 999 000 zł | 17 212 | 447 m |
| ul. Mieszczańska | 55,3 m² | 3 | 958 898 zł | 17 353 | 462 m |
| ul. Mieszczańska | 62,7 m² | 0 | 916 428 zł | 14 621 | 462 m |
| ul. Sikorskiego Władysława | 56,6 m² | 4 | 1 380 000 zł | 24 399 | 470 m |
| okolice Chabrowej | 74 m² | 2 | 870 000 zł | 11 757 | 480 m |
| ul. gen. Władysława Sikorskiego | 62 m² | — | 1 680 000 zł | 27 097 | 482 m |
| Sikorskiego | 56,8 m² | 6 | 1 129 000 zł | 19 884 | 482 m |
Mediana podobnych — 17 474 zł/m²; to mieszkanie — 36 765 zł/m² (+110%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 2 500 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 2 500 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 2 500 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.