Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-OMSRLL-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 54 m²
Ursus, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 54 m²
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-warszawa-ursus-3-pokojowe-54-m2-m6m)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 10% wyższa od mediany 65 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 918 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 621 zł/m²) za 54 m² wychodzi ok. 790 000 zł — oferta jest o 13% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,1% rocznie brutto.
- 6Ulica Ursus: 5 ofert sprzedaży (mediana 15 521 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 54 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 38 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 621 zł/m², czyli ok. 790 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 54 m² | — | 890 000 zł | 16 482 | — |
| ul. Bohaterów Warszawy | 55 m² | 1 | 700 000 zł | 12 727 | 261 m |
| Orląt Lwowskich | 49 m² | 2 | 759 500 zł | 15 500 | 290 m |
| ul. Orląt Lwowskich | 57 m² | — | 759 000 zł | 13 316 | 290 m |
| Orląt Lwowskich | 49 m² | — | 765 000 zł | 15 612 | 290 m |
| Orląt Lwowskich | 58 m² | — | 690 000 zł | 11 897 | 290 m |
| Rakietników | 47,3 m² | 4 | 699 000 zł | 14 769 | 357 m |
| 1 Maja | 45 m² | 4 | 620 000 zł | 13 778 | 503 m |
| Generała Kazimierza Sosnkowskiego | 46 m² | 1 | 760 000 zł | 16 522 | 541 m |
| Sosnkowskiego | 57 m² | 1 | 690 000 zł | 12 105 | 541 m |
| Obrońców Helu | 48,8 m² | 3 | 829 000 zł | 16 974 | 601 m |
| Obrońców Helu | 48,8 m² | — | 839 000 zł | 17 179 | 612 m |
| Michała Drzymały | 54,4 m² | 2 | 890 000 zł | 16 360 | 618 m |
| gen. Kazimierza Sosnkowskiego | 56,2 m² | 1 | 730 000 zł | 12 987 | 626 m |
| gen. Kazimierza Sosnkowskiego | 48 m² | 1 | 763 000 zł | 15 896 | 627 m |
| ul. Herbu Oksza | 62 m² | — | 1 120 000 zł | 18 065 | 627 m |
Mediana podobnych — 15 898 zł/m²; to mieszkanie — 16 482 zł/m² (+4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 890 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.