Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-OV0SVW-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 48,1 m², piętro 2/5
Sienna Grobla, Śródmieście, Gdańsk
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 48,1 m²
- Piętro
- 2 z 5
- Rok budowy
- 2022
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-srodmiescie-sie) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-srodmiescie-sienna) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-gdansk-sienna-grobla-4) · Nieruchomości-online (gdansk.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-aneksem-kuche)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% niższa od mediany 43 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (22 461 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 23 093 zł/m²) za 48,1 m² wychodzi ok. 1 111 000 zł — oferta jest o 11% niżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 22.05.2026 (159 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3850 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,7% rocznie brutto.
- 7Ulica Sienna Grobla: 288 ofert sprzedaży (mediana 21 265 zł/m²), 30 transakcji w rejestrze (mediana 22 208 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 48,1 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 167 transakcji w 24 miesiące) mediana to 23 093 zł/m², czyli ok. 1 111 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 48,1 m² | 2 | 990 000 zł | 20 582 | — |
| ul. Sienna Grobla | 48 m² | — | 1 289 000 zł | 26 854 | 168 m |
| Sienna Grobla | 54 m² | 1 | 1 085 832 zł | 20 108 | 168 m |
| Sienna Grobla | 56 m² | 4 | 1 038 035 zł | 18 536 | 168 m |
| Sienna Grobla | 55 m² | 4 | 1 085 000 zł | 19 727 | 168 m |
| Sienna Grobla | 56,1 m² | — | 953 870 zł | 17 000 | 168 m |
| Sienna Grobla | 51,3 m² | — | 1 600 000 zł | 31 195 | 168 m |
| Wiosny Ludów | 54 m² | 2 | 1 208 900 zł | 22 387 | 178 m |
| Stępkarska | 55,2 m² | — | 1 129 500 zł | 20 458 | 247 m |
| Stępkarska | 55 m² | 4 | 1 278 000 zł | 23 236 | 247 m |
| Stępkarska | 55 m² | 7 | 1 700 000 zł | 30 909 | 247 m |
| Stępkarska | 56 m² | 1 | 1 139 000 zł | 20 339 | 247 m |
| Stępkarska | 55 m² | 3 | 1 237 000 zł | 22 491 | 247 m |
| Stępkarska | 57 m² | 1 | 1 224 000 zł | 21 474 | 247 m |
| Stępkarska | 56 m² | 4 | 1 267 000 zł | 22 625 | 247 m |
| Stępkarska | 57 m² | — | 1 267 000 zł | 22 240 | 247 m |
Mediana podobnych — 20 339 zł/m²; to mieszkanie — 20 582 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 990 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 990 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 990 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 990 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 990 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.