Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-AMBAGY-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 48 m², piętro 3
Myśliborska, Białołęka, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 48 m²
- Piętro
- 3
- Rok budowy
- 2027
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Białołęka
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-bialoleka-mys) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-bialoleka-myslib)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 6% wyższa od mediany 24 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 836 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 014 zł/m²) za 48 m² wychodzi ok. 673 000 zł — oferta jest o 12% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 17.10.2026 (11 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica ul. Myśliborska: 215 ofert sprzedaży (mediana 16 027 zł/m²), 72 transakcje w rejestrze (mediana 14 665 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 56 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 48 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 24 transakcje w 24 miesiące) mediana to 14 014 zł/m², czyli ok. 673 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 48 m² | 3 | 752 154 zł | 15 670 | — |
| Myśliborska | 55 m² | 1 | 813 345 zł | 14 788 | 0 m |
| Myśliborska | 54 m² | 1 | 793 298 zł | 14 691 | 0 m |
| Myśliborska | 57 m² | 1 | 830 297 zł | 14 567 | 0 m |
| Myśliborska | 56 m² | 1 | 822 075 zł | 14 680 | 0 m |
| Myśliborska | 55 m² | 0 | 806 888 zł | 14 671 | 0 m |
| Myśliborska | 53 m² | 1 | 788 024 zł | 14 868 | 0 m |
| Myśliborska | 56 m² | 2 | 830 802 zł | 14 836 | 0 m |
| Myśliborska | 56 m² | 2 | 827 725 zł | 14 781 | 0 m |
| Myśliborska | 56 m² | 3 | 836 473 zł | 14 937 | 0 m |
| Myśliborska | 51 m² | 1 | 762 870 zł | 14 958 | 0 m |
| Myśliborska | 54 m² | 0 | 787 737 zł | 14 588 | 0 m |
| Myśliborska | 55 m² | 2 | 818 935 zł | 14 890 | 0 m |
| Myśliborska | 55 m² | 2 | 816 152 zł | 14 839 | 0 m |
| Myśliborska | 55 m² | 1 | 810 581 zł | 14 738 | 0 m |
| Myśliborska | 55 m² | 3 | 821 723 zł | 14 940 | 0 m |
Mediana podobnych — 15 873 zł/m²; to mieszkanie — 15 670 zł/m² (−1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 752 154 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 752 154 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.