Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MVAZJY-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 31 m²
ul. hm. Aleksandra Kamińskiego, Polesie, Łódź
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 31 m²
- Dzielnica
- Polesie
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-lodz-polesie-ul-hm-aleksandra-kamin)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 44% niższa od mediany 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 700 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7618 zł/m²) za 31 m² wychodzi ok. 236 000 zł — oferta jest o 0% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 9,1% rocznie brutto.
- 6Ulica Harcmistrza Aleksandra Kamińskiego: 9 ofert sprzedaży (mediana 7175 zł/m²), 9 transakcji w rejestrze (mediana 9626 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 31 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 26 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7618 zł/m², czyli ok. 236 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 31 m² | — | 237 000 zł | 7645 | — |
| ul. Uniwersytecka 8/10 | 31 m² | — | 275 000 zł | 8871 | 160 m |
| Śródmieście | 26,1 m² | 0 | 295 043 zł | 11 300 | 189 m |
| Wierzbowa | 34 m² | 3 | 277 000 zł | 8147 | 252 m |
| Wierzbowa | 33,2 m² | — | 388 674 zł | 11 700 | 252 m |
| ul. Wierzbowa 20 | 33,9 m² | 7 | 471 732 zł | 13 899 | 269 m |
| ul. Wierzbowa 28 | 32,6 m² | 1 | 364 560 zł | 11 200 | 276 m |
| ul. Pomorska 72/74 | 26,7 m² | 4 | 534 400 zł | 20 000 | 321 m |
| ul. Pomorska 72/74 | 29,5 m² | 0 | 392 749 zł | 13 300 | 321 m |
| ul. Rewolucji 1905 roku | 31,6 m² | 2 | 410 000 zł | 12 958 | 334 m |
| Narutowicza | 25 m² | — | 45 000 zł | 1800 | 549 m |
| Gabriela Narutowicza | 26 m² | 3 | 229 000 zł | 8808 | 549 m |
| Pomorska | 25,6 m² | — | 413 952 zł | 16 170 | 652 m |
| Pomorska | 28 m² | 4 | 378 148 zł | 13 505 | 652 m |
| Pomorska 108 | 28,2 m² | — | 386 614 zł | 13 700 | 652 m |
| Pomorska 108 | 26,5 m² | — | 346 888 zł | 13 100 | 652 m |
Mediana podobnych — 13 700 zł/m²; to mieszkanie — 7645 zł/m² (−44%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 237 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.