Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-VRBQQ4-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 29,1 m², parter
ul. Rybna, Bałuty, Łódź
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 29,1 m²
- Piętro
- parter z 3
- Rok budowy
- 1930
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bałuty
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-kawalerke-lodz-baluty-ry) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-baluty-rybna-29m2) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-baluty-rybna/ob/4748) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-lodz-ul-rybna-29m2-jed) · Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/26699339)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% niższa od mediany 150 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9719 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7274 zł/m²) za 29,1 m² wychodzi ok. 211 000 zł — oferta jest o 28% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 22.05.2026 (159 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1650 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,3% rocznie brutto.
- 7Ulica Rybna: 4 ofert sprzedaży (mediana 8028 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 29,1 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 87 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7274 zł/m², czyli ok. 211 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 29,1 m² | 0 | 270 000 zł | 9291 | — |
| Rybna | 29 m² | 0 | 235 000 zł | 8103 | 93 m |
| Drewnowska | 30 m² | 1 | 299 000 zł | 9967 | 429 m |
| Piekarska | 30 m² | 7 | 323 996 zł | 10 800 | 526 m |
| Piekarska | 30 m² | 5 | 311 884 zł | 10 396 | 526 m |
| Piekarska | 30 m² | 6 | 317 940 zł | 10 598 | 526 m |
| ul. Hersza Berlińskiego | 26 m² | 2 | 159 000 zł | 6115 | 790 m |
| Wrześnieńska | 28,3 m² | — | 200 000 zł | 7062 | 811 m |
| Limanowskiego | 30 m² | — | 149 000 zł | 4967 | 815 m |
| Bolesława Limanowskiego | 28 m² | 0 | 155 000 zł | 5536 | 815 m |
| Bolesława Limanowskiego | 30 m² | 1 | 199 000 zł | 6633 | 815 m |
| ul. Franciszkańska | 32 m² | 6 | 230 000 zł | 7181 | 890 m |
| ul. Lutomierska | 26 m² | — | 279 000 zł | 10 731 | 893 m |
| Zgierska | 32,7 m² | — | 279 000 zł | 8540 | 941 m |
| Zgierska | 34 m² | 3 | 194 900 zł | 5732 | 941 m |
| Zgierska | 31 m² | 1 | 209 900 zł | 6771 | 941 m |
Mediana podobnych — 10 680 zł/m²; to mieszkanie — 9291 zł/m² (−13%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 270 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 270 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 270 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 270 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 270 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.