Отчёт о квартире
Рыночная позиция, история цены и аналоги
- №
- R-4256447-20261027
- Дата
- 27.10.2026
- Подготовил
- Для
г. Минск, ул. Михайлова, 3
- Комнат
- 3
- Площадь
- 80.12 м²
- Жилая
- 48.57 м²
- Кухня
- 9.86 м²
- Этаж
- 1 из 3
- Год постройки
- 1950
Объявление realt.by № 4256447 от 13.10.2026 · https://realt.by/sale-flats/object/4256447/
01Ключевые выводы
- 1Цена на уровне похожих квартир в продаже рядом: середина 247 000 $.
- 2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 205 000 $ (±11%).
- 3Цена за м² на уровне медианы 10 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (3 095 $/м²).
- 4В текущем объявлении цену меняли 1 раз.
- 5Эта же квартира продаётся на Куфаре за 250 960 $ — дороже на 959 $.
- 6При такой цене (по рынку ±3% к похожим) квартиры в Минске продаются медианно за 2,3 мес.; 13,1% снижают цену (медиана −6,3%).
- 7Квартиру сейчас продают ещё 1 объявление.
- 8Аренда похожих квартир рядом — около 970 $ в месяц (730–1 400 $): доходность 4,7% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
- 9В Минске 47,4% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 78,6% — за 90.
02Оценка рыночной стоимости
Рыночный диапазон — по 10 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.
Оценка по архиву построена по 1 объявлениям о продаже в этом доме и 611 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 80,12 м²: 205 000 $ (диапазон 182 500–227 500 $, ±11% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).
03Аналоги в продаже сейчас
Те же 3-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.
| Адрес | Площадь | Этаж | Цена, $ | $/м² | До объекта |
|---|---|---|---|---|---|
| Объект оценки | 80.12 м² | 1 из 3 | 250 001 | 3 120 | — |
| г. Минск, ул. Козлова, 12· realt.by | 90,8 м² | 3/5 | 234 455 | 2 582 | 211 м |
| г. Минск, пер. Войсковый, 15· realt.by | 94,1 м² | 2/4 | 450 221 | 4 784 | 285 м |
| Горный переулок, 8, Минск· Куфар | 78,5 м² | 5/12 | 240 979 | 3 070 | 302 м |
| г. Минск, ул. Бядули, 5· realt.by | 72,3 м² | 2/4 | 193 000 | 2 669 | 306 м |
| Горный переулок, 8, Минск· Куфар | 84,3 м² | 12/12 | 210 000 | 2 491 | 310 м |
| Козлова ул, 2, Минск· Куфар | 79,16 м² | 2/5 | 245 000 | 3 095 | 383 м |
| г. Минск, ул. Захарова, 27· realt.by | 89,6 м² | 2/4 | 290 180 | 3 239 | 463 м |
| г. Минск, ул. Захарова, 34· realt.by | 66,1 м² | 2/2 | 269 453 | 4 076 | 524 м |
| Независимости пр, 40, Минск· Куфар | 73,7 м² | 3/5 | 339 789 | 4 610 | 537 м |
| г. Минск, пр-т Независимости, 37· realt.by | 66,4 м² | 2/5 | 203 874 | 3 070 | 588 м |
Медиана аналогов — 3 095 $/м²; у объекта — 3 120 $/м² (+0,8%).
04История цены квартиры
- Публикации на realt.by
- Эта же квартира на Куфаре
| Дата | Площадка | Цена |
|---|---|---|
| 13.10.2026 · этот отчёт | realt.by | 250 001 $ |
| 16.10.2026 — сейчас | Куфар | 250 960 $ |
05Дом
Цена м² по годам
- Этот дом
- Дома в радиусе 1 км
- Город
Этажи относительно дома в целом: первый −10%, второй–третий +4%, последний −4,3%.
06Рынок города
- 47,4% объявлений снимают за 30 дней, 78,6% — за 90; медиана срока — 27 дн. (Минск).
- Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,9 мес.; дешевле на 3–8% — 2,5 мес.; по рынку ±3% — 2,3 мес.; дороже на 3–8% — 2,3 мес.; дороже на 8%+ — 3,4 мес. (медиана, Минск, перевыставления склеены).
- За 3 недели цену меняли в 1 956 объявлениях; 79,2% изменений — снижения, медиана снижения −2%.
07Методика и ограничения
Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.