Отчёт о квартире
Рыночная позиция, история цены и аналоги
- №
- R-4255359-20261027
- Дата
- 27.10.2026
- Подготовил
- Для
г. Минск, ул. Бобруйская, 19
- Комнат
- 3
- Площадь
- 75 м²
- Жилая
- 49 м²
- Кухня
- 10 м²
- Этаж
- 5 из 5
- Год постройки
- 1953
- Ремонт
- Удовлетворительный
- Балкон
- Балкон
Объявление realt.by № 4255359 от 12.10.2026 · https://realt.by/sale-flats/object/4255359/
01Ключевые выводы
- 1Цена ниже похожих квартир в продаже рядом на 24% (середина 218 500 $).
- 2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 176 500 $ (±11%).
- 3Цена за м² на 25,3% ниже медианы 10 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (2 963 $/м²).
- 4Квартиру выставляли 2 раза с 28.06.2024; цена изменилась на +66% (100 000 $ → 166 000 $).
- 5Эта же квартира продаётся на Куфаре за 166 000 $.
- 6При такой цене (дешевле на 8%+ к похожим) квартиры в Минске продаются медианно за 2,9 мес.; 7% снижают цену (медиана −3,3%). По рынку — 2,3 мес.
- 7Квартиру сейчас продают ещё 1 объявление.
- 8Аренда похожих квартир рядом — около 890 $ в месяц (590–990 $): доходность 6,4% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
- 9В Минске 47,4% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 78,6% — за 90.
02Оценка рыночной стоимости
Рыночный диапазон — по 10 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.
Оценка по архиву построена по 5 объявлениям о продаже в этом доме и 179 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 75 м²: 176 500 $ (диапазон 157 000–196 000 $, ±11% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).
03Аналоги в продаже сейчас
Те же 3-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.
| Адрес | Площадь | Этаж | Цена, $ | $/м² | До объекта |
|---|---|---|---|---|---|
| Объект оценки | 75 м² | 5 из 5 | 166 000 | 2 213 | — |
| Ульяновская ул, 32, Минск· Куфар | 86 м² | 3/5 | 254 842 | 2 963 | 118 м |
| Кирова ул, 1, Минск· Куфар | 77,3 м² | 5/5 | 206 932 | 2 677 | 322 м |
| Ленинградская ул, 3, Минск· Куфар | 62,3 м² | 4/4 | 178 389 | 2 863 | 436 м |
| Белорусская ул, 15, Минск· Куфар | 82,1 м² | — | 179 000 | 2 180 | 535 м |
| г. Минск, ул. Белорусская, 17· realt.by | 81,2 м² | 10/14 | 178 000 | 2 192 | 545 м |
| г. Минск, ул. Октябрьская, 6· realt.by | 82,55 м² | 4/4 | 190 282 | 2 305 | 739 м |
| г. Минск, пр-т Независимости, 13· realt.by | 63,6 м² | 5/5 | 316 004 | 4 969 | 781 м |
| г. Минск, ул. Кирова, 19· realt.by | 60,2 м² | 2/4 | 199 000 | 3 306 | 781 м |
| г. Минск, пр-т Независимости, 16· realt.by | 74,5 м² | 3/5 | 220 829 | 2 964 | 845 м |
| г. Минск, ул. Могилевская, 16· realt.by | 62,3 м² | 12/12 | 230 000 | 3 692 | 898 м |
Медиана аналогов — 2 963 $/м²; у объекта — 2 213 $/м² (−25,3%).
04История цены квартиры
- Публикации на realt.by
- Эта же квартира на Куфаре
| Дата | Площадка | Цена |
|---|---|---|
| 28.06.2024 | realt.by | 100 000 $ |
| 12.10.2026 · этот отчёт | realt.by | 166 000 $ |
| 16.10.2026 — сейчас | Куфар | 166 000 $ |
05Дом
Цена м² по годам
- Этот дом
- Дома в радиусе 1 км
- Город
Этажи относительно дома в целом: второй–третий +16,9%, средние −2,7%, последний 0%.
06Рынок города
- 47,4% объявлений снимают за 30 дней, 78,6% — за 90; медиана срока — 27 дн. (Минск).
- Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,9 мес.; дешевле на 3–8% — 2,5 мес.; по рынку ±3% — 2,3 мес.; дороже на 3–8% — 2,3 мес.; дороже на 8%+ — 3,4 мес. (медиана, Минск, перевыставления склеены).
- За 3 недели цену меняли в 1 956 объявлениях; 79,2% изменений — снижения, медиана снижения −2%.
07Методика и ограничения
Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.