Отчёт о квартире
Рыночная позиция, история цены и аналоги
- №
- R-4254718-20261027
- Дата
- 27.10.2026
- Подготовил
- Для
г. Минск, ул. Рафиева, 11
- Комнат
- 2
- Площадь
- 52.3 м²
- Жилая
- 39.5 м²
- Кухня
- 9.3 м²
- Этаж
- 3 из 11
- Год постройки
- 1987
- Тип дома
- Панельный
- Ремонт
- Отличный
- Балкон
- Балкон
Объявление realt.by № 4254718 от 21.10.2026 · https://realt.by/sale-flats/object/4254718/
01Ключевые выводы
- 1Цена ниже похожих квартир в продаже рядом на 6,2% (середина 127 000 $).
- 2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 109 500 $ (±9%).
- 3Цена за м² на 8,8% ниже медианы 10 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (2 499 $/м²).
- 4Эта же квартира продаётся на Куфаре за 120 965 $ — дороже на 1 834 $.
- 5При такой цене (дешевле на 3–8% к похожим) квартиры в Минске продаются медианно за 2,5 мес.; 7,5% снижают цену (медиана −3,5%). По рынку — 2,3 мес.
- 6Квартиру сейчас продают ещё 1 объявление.
- 7Аренда похожих квартир рядом — около 550 $ в месяц (500–630 $): доходность 5,5% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
- 8В этом доме при повторной публикации цену в среднем меняют на −2% (16 квартир за год).
- 9В Минске 47,4% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 78,6% — за 90.
02Оценка рыночной стоимости
Рыночный диапазон — по 10 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.
Оценка по архиву построена по 23 объявлениям о продаже в этом доме и 234 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 52,3 м²: 109 500 $ (диапазон 99 500–119 500 $, ±9% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).
03Аналоги в продаже сейчас
Те же 2-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.
| Адрес | Площадь | Этаж | Цена, $ | $/м² | До объекта |
|---|---|---|---|---|---|
| Объект оценки | 52.3 м² | 3 из 11 | 119 131 | 2 278 | — |
| г. Минск, ул. Голубева 26, 1· realt.by | 54 м² | 9/9 | 109 994 | 2 037 | 290 м |
| г. Минск, ул. Горецкого, 1· realt.by | 60,7 м² | 3/10 | 175 000 | 2 883 | 475 м |
| г. Минск, ул. Рафиева 25, 1· realt.by | 49,5 м² | 4/9 | 117 000 | 2 364 | 552 м |
| Михаловская ул, 10, Минск· Куфар | 51,6 м² | 4/16 | 129 900 | 2 517 | 724 м |
| г. Минск, пр-т Звязда Газеты, 9· realt.by | 50,82 м² | 1/9 | 127 017 | 2 499 | 779 м |
| г. Минск, ул. Рафиева 31, 2· realt.by | 53 м² | 9/9 | 115 392 | 2 177 | 782 м |
| г. Минск, пр-т Звязда Газеты, 3· realt.by | 51,2 м² | 4/12 | 143 691 | 2 806 | 848 м |
| г. Минск, пр-т Звязда Газеты 28, 1· realt.by | 46,9 м² | 7/9 | 124 890 | 2 663 | 891 м |
| г. Минск, пр-т Любимова 40, 1· realt.by | 54,5 м² | 1/9 | 107 313 | 1 969 | 934 м |
| Голубева ул, 14, Минск· Куфар | 55,1 м² | 2/9 | 109 072 | 1 980 | 955 м |
Медиана аналогов — 2 499 $/м²; у объекта — 2 278 $/м² (−8,8%).
04История цены квартиры
- Публикации на realt.by
- Эта же квартира на Куфаре
| Дата | Площадка | Цена |
|---|---|---|
| 21.10.2026 · этот отчёт | realt.by | 119 131 $ |
| 16.10.2026 — сейчас | Куфар | 120 965 $ |
05Дом
Цена м² по годам
- Этот дом
- Дома в радиусе 1 км
- Город
Этажи относительно дома в целом: первый −4,7%, второй–третий +3,1%, средние 0%, последний −15,2%.
06Расположение и сдача в аренду
07Рынок города
- 47,4% объявлений снимают за 30 дней, 78,6% — за 90; медиана срока — 27 дн. (Минск).
- Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,9 мес.; дешевле на 3–8% — 2,5 мес.; по рынку ±3% — 2,3 мес.; дороже на 3–8% — 2,3 мес.; дороже на 8%+ — 3,4 мес. (медиана, Минск, перевыставления склеены).
- За 3 недели цену меняли в 1 956 объявлениях; 79,2% изменений — снижения, медиана снижения −2%.
08Методика и ограничения
Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.