Отчёт о квартире
Рыночная позиция, история цены и аналоги
- №
- R-4250484-20261027
- Дата
- 27.10.2026
- Подготовил
- Для
г. Минск, ул. Филимонова 55, 3
- Комнат
- 2
- Площадь
- 59.5 м²
- Жилая
- 34.8 м²
- Кухня
- 10.8 м²
- Этаж
- 5 из 9
- Год постройки
- 2005
- Балкон
- Лоджия застеклённая
Объявление realt.by № 4250484 от 06.10.2026 · https://realt.by/sale-flats/object/4250484/
01Ключевые выводы
- 1Цена ниже похожих квартир в продаже рядом на 13,5% (середина 196 500 $).
- 2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 146 500 $ (±9%).
- 3Цена за м² на 21,2% ниже медианы 10 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (3 625 $/м²).
- 4В текущем объявлении цену меняли 15 раз.
- 5При такой цене (дешевле на 8%+ к похожим) квартиры в Минске продаются медианно за 2,9 мес.; 7% снижают цену (медиана −3,3%). По рынку — 2,3 мес.
- 6Аренда похожих квартир рядом — около 750 $ в месяц (650–910 $): доходность 5,3% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
- 7В Минске 47,4% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 78,6% — за 90.
02Оценка рыночной стоимости
Рыночный диапазон — по 10 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.
Оценка по архиву построена по 3 объявлениям о продаже в этом доме и 157 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 59,5 м²: 146 500 $ (диапазон 133 500–160 000 $, ±9% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).
03Аналоги в продаже сейчас
Те же 2-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.
| Адрес | Площадь | Этаж | Цена, $ | $/м² | До объекта |
|---|---|---|---|---|---|
| Объект оценки | 59.5 м² | 5 из 9 | 170 000 | 2 857 | — |
| Филимонова ул, 55, Минск· Куфар | 59,5 м² | 5/9 | 170 000 | 2 857 | 180 м |
| Парниковая ул, 7, Минск· Куфар | 54,3 м² | 1/9 | 143 549 | 2 644 | 488 м |
| Независимости пр, Минск· Куфар | 71 м² | 2/5 | 190 000 | 2 676 | 549 м |
| г. Минск, пр-т Независимости, 104· realt.by | 56 м² | 3/4 | 148 335 | 2 649 | 569 м |
| Тепличная ул, 1, Минск· Куфар | 65,5 м² | 2/5 | 250 000 | 3 817 | 639 м |
| г. Минск, ул. Филимонова, 22· realt.by | 64,4 м² | 3/9 | 235 474 | 3 656 | 801 м |
| Минск Макаенка ул. 12 Г· realt.by | 47,8 м² | 16/25 | 142 711 | 2 986 | 856 м |
| Франциска Скорины ул, 5, Минск· Куфар | 56 м² | 3/3 | 203 000 | 3 625 | 897 м |
| г. Минск, ул. Скорины, 5· realt.by | 48,9 м² | 18/24 | 230 000 | 4 703 | 906 м |
| Франциска Скорины ул, 5, Минск· Куфар | 51,2 м² | 4/24 | 190 282 | 3 716 | 906 м |
Медиана аналогов — 3 625 $/м²; у объекта — 2 857 $/м² (−21,2%).
04История цены квартиры
Других публикаций этой квартиры в архиве нет: это первое объявление.
| Дата | Площадка | Цена |
|---|---|---|
| 06.10.2026 · этот отчёт | realt.by | 170 000 $ |
05Дом
Цена м² по годам
- Этот дом
- Дома в радиусе 1 км
- Город
06Рынок города
- 47,4% объявлений снимают за 30 дней, 78,6% — за 90; медиана срока — 27 дн. (Минск).
- Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,9 мес.; дешевле на 3–8% — 2,5 мес.; по рынку ±3% — 2,3 мес.; дороже на 3–8% — 2,3 мес.; дороже на 8%+ — 3,4 мес. (медиана, Минск, перевыставления склеены).
- За 3 недели цену меняли в 1 956 объявлениях; 79,2% изменений — снижения, медиана снижения −2%.
07Методика и ограничения
Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.