Отчёт о квартире
Рыночная позиция, история цены и аналоги
- №
- R-4243763-20261027
- Дата
- 27.10.2026
- Подготовил
- Для
г. Минск, ул. Сурганова, 56
- Комнат
- 4
- Площадь
- 75.8 м²
- Жилая
- 48.9 м²
- Кухня
- 9.1 м²
- Этаж
- 3 из 9
- Год постройки
- 1985
- Тип дома
- Панельный
- Ремонт
- Отличный
- Балкон
- Лоджия застеклённая
Объявление realt.by № 4243763 от 28.09.2026 · https://realt.by/sale-flats/object/4243763/
01Ключевые выводы
- 1Цена на уровне похожих квартир в продаже рядом: середина 168 000 $.
- 2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 158 000 $ (±9%).
- 3Цена за м² на 8% ниже медианы 4 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (2 464 $/м²).
- 4Эта же квартира продаётся на Куфаре за 176 690 $ — дороже на 4 937 $.
- 5При такой цене (по рынку ±3% к похожим) квартиры в Минске продаются медианно за 2,3 мес.; 13,1% снижают цену (медиана −6,3%).
- 6Квартиру сейчас продают ещё 1 объявление.
- 7Аренда похожих квартир рядом — около 750 $ в месяц (650–800 $): доходность 5,2% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
- 8В Минске 47,4% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 78,6% — за 90.
02Оценка рыночной стоимости
Рыночный диапазон — по 4 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.
Оценка по архиву построена по 8 объявлениям о продаже в этом доме и 531 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 75,8 м²: 158 000 $ (диапазон 144 000–172 500 $, ±9% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).
03Аналоги в продаже сейчас
Те же 4-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.
| Адрес | Площадь | Этаж | Цена, $ | $/м² | До объекта |
|---|---|---|---|---|---|
| Объект оценки | 75.8 м² | 3 из 9 | 171 753 | 2 266 | — |
| г. Минск, ул. Некрасова, 33· realt.by | 80,36 м² | 1/12 | 152 000 | 1 891 | 266 м |
| Максима Богдановича ул, 102, Минск· Куфар | 81,13 м² | 1/9 | 199 900 | 2 464 | 468 м |
| г. Минск, ул. Некрасова 22, 1· realt.by | 85,4 м² | 8/9 | 252 595 | 2 958 | 534 м |
| Куйбышева ул, 81, Минск· Куфар | 60,7 м² | 5/5 | 119 700 | 1 972 | 645 м |
Медиана аналогов — 2 464 $/м²; у объекта — 2 266 $/м² (−8%).
04История цены квартиры
- Публикации на realt.by
- Эта же квартира на Куфаре
| Дата | Площадка | Цена |
|---|---|---|
| 28.09.2026 · этот отчёт | realt.by | 171 753 $ |
| 16.10.2026 — сейчас | Куфар | 176 690 $ |
05Дом
Цена м² по годам
- Этот дом
- Дома в радиусе 1 км
- Город
Этажи относительно дома в целом: первый +1,5%, второй–третий −8%, средние −0,9%.
06Рынок города
- 47,4% объявлений снимают за 30 дней, 78,6% — за 90; медиана срока — 27 дн. (Минск).
- Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,9 мес.; дешевле на 3–8% — 2,5 мес.; по рынку ±3% — 2,3 мес.; дороже на 3–8% — 2,3 мес.; дороже на 8%+ — 3,4 мес. (медиана, Минск, перевыставления склеены).
- За 3 недели цену меняли в 1 956 объявлениях; 79,2% изменений — снижения, медиана снижения −2%.
07Методика и ограничения
Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.