Realtby · аналитика недвижимости

Отчёт о квартире

Рыночная позиция, история цены и аналоги

№: R-4241313-20261027
Дата: 27.10.2026
Подготовил
Для

Объект

г. Минск, пр-т Любимова, 39

Комнат: 2
Площадь: 52 м²
Жилая: 29.2 м²
Кухня: 8.6 м²
Этаж: 1 из 9
Год постройки: 1991
Тип дома: Панельный
Ремонт: Отличный
Балкон: Лоджия застеклённая

Объявление realt.by № 4241313 от 24.10.2026 · https://realt.by/sale-flats/object/4241313/

Цена предложения

118 810 $

2 285 $/м²

Рыночный диапазон

112–125тыс. $

середина 118 000 $ · по аналогам

Позиция к рынку

+0,7%

в рынке

Ориентир для переговоров

118 000 $

стартовое предложение ≈ 111 500 $

01Ключевые выводы

1Цена на уровне похожих квартир в продаже рядом: середина 118 000 $.
2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 110 000 $ (±9%).
3Цена за м² на уровне медианы 10 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (2 326 $/м²).
4В текущем объявлении цену меняли 1 раз.
5Эта же квартира продаётся на Куфаре за 119 266 $.
6При такой цене (по рынку ±3% к похожим) квартиры в Минске продаются медианно за 2,3 мес.; 13,1% снижают цену (медиана −6,3%).
7Квартиру сейчас продают ещё 1 объявление.
8Аренда похожих квартир рядом — около 490 $ в месяц (430–600 $): доходность 4,9% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
9В этом доме при повторной публикации цену в среднем меняют на −6,2% (5 квартир за год).
10В Минске 47,4% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 78,6% — за 90.

02Оценка рыночной стоимости

на уровне похожих квартир рядом

118 810 $

111 500 $118 000 $124 500 $

Рыночный диапазон — по 10 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.

Оценка по архиву построена по 4 объявлениям о продаже в этом доме и 360 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 52 м²: 110 000 $ (диапазон 100 500–120 000 $, ±9% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).

03Аналоги в продаже сейчас

Те же 2-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.

Адрес	Площадь	Этаж	Цена, $	$/м²	До объекта
Объект оценки	52 м²	1 из 9	118 810	2 285	—
г. Минск, пр-т Любимова 40, 1· realt.by	54,5 м²	1/9	107 407	1 971	275 м
г. Минск, ул. Рафиева 31, 2· realt.by	53 м²	9/9	115 494	2 179	329 м
г. Минск, ул. Рафиева, 50· realt.by	57,5 м²	9/9	122 290	2 127	368 м
г. Минск, ул. Рафиева, 36· realt.by	59,8 м²	12/19	132 178	2 210	419 м
г. Минск, ул. Рафиева 25, 1· realt.by	49,5 м²	4/9	117 000	2 364	594 м
Белецкого ул, 20, Минск· Куфар	46,9 м²	3/9	112 810	2 405	608 м
г. Минск, пр-т Звязда Газеты 28, 1· realt.by	46,9 м²	7/9	125 000	2 665	670 м
Рафиева ул, 81, Минск· Куфар	50,3 м²	3/9	117 000	2 326	799 м
г. Минск, ул. Есенина, 83· realt.by	57,7 м²	7/19	148 300	2 570	811 м
Любимова пр, Минск· Куфар	54 м²	2/9	115 528	2 139	812 м

Медиана аналогов — 2 326 $/м²; у объекта — 2 285 $/м² (−1,8%).

04История цены квартиры

Публикации на realt.by
Эта же квартира на Куфаре

Дата	Площадка	Цена
24.10.2026 · этот отчёт	realt.by	118 810 $
16.10.2026 — сейчас	Куфар	119 266 $

05Дом

Цена м² в доме с 2025

2 285 $

дома в радиусе 1 км ≈ 2 242 $

Город за тот же срок

≈ 2 310 $/м²

Дом

1992 г., 9–12 эт.

≈ 19 квартир в архиве

Цена м² по годам

Этот дом
Дома в радиусе 1 км
Город

Этажи относительно дома в целом: первый +1,8%, второй–третий −6,5%, средние −0,6%.

06Рынок города

47,4% объявлений снимают за 30 дней, 78,6% — за 90; медиана срока — 27 дн. (Минск).
Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,9 мес.; дешевле на 3–8% — 2,5 мес.; по рынку ±3% — 2,3 мес.; дороже на 3–8% — 2,3 мес.; дороже на 8%+ — 3,4 мес. (медиана, Минск, перевыставления склеены).
За 3 недели цену меняли в 1 956 объявлениях; 79,2% изменений — снижения, медиана снижения −2%.

07Методика и ограничения

Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.