Отчёт о квартире
Рыночная позиция, история цены и аналоги
- №
- R-4240699-20261027
- Дата
- 27.10.2026
- Подготовил
- Для
Ратомка Морской Риф ул. 3
- Комнат
- 1
- Площадь
- 42 м²
- Жилая
- 23.2 м²
- Этаж
- 3 из 7
- Год постройки
- 2019
- Тип дома
- Панельный
- Ремонт
- Отличный
- Балкон
- Лоджия застеклённая
Объявление realt.by № 4240699 от 23.10.2026 · https://realt.by/sale-flats/object/4240699/
01Ключевые выводы
- 1Цена на уровне похожих квартир в продаже рядом: середина 122 500 $.
- 2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 108 500 $ (±20%).
- 3Цена за м² на 8,5% ниже медианы 4 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (3 184 $/м²).
- 4При такой цене (по рынку ±3% к похожим) квартиры в городах Беларуси продаются медианно за 2,8 мес.; 1,9% снижают цену (медиана −2,1%).
- 5Аренда похожих квартир рядом — около 580 $ в месяц (360–600 $): доходность 5,7% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
- 6По Беларуси 44% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 75,2% — за 90.
02Оценка рыночной стоимости
Рыночный диапазон — по 4 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.
Оценка по архиву построена по 11 объявлениям о продаже в этом доме и 173 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 42 м²: 108 500 $ (диапазон 87 000–130 500 $, ±20% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).
03Аналоги в продаже сейчас
Те же 1-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.
| Адрес | Площадь | Этаж | Цена, $ | $/м² | До объекта |
|---|---|---|---|---|---|
| Объект оценки | 42 м² | 3 из 7 | 122 366 | 2 913 | — |
| Морской Риф ул, 3, агрогородок Ратомка, Ждановичский сельсовет, Минский район, Минская область· Куфар | 41,5 м² | 2/6 | 110 432 | 2 661 | 0 м |
| Морской Риф ул, 5, агрогородок Ратомка, Ждановичский сельсовет, Минский район, Минская область· Куфар | 42,4 м² | 2/7 | 135 000 | 3 184 | 85 м |
| Ратомка Солнечный Пляж ул. 13· realt.by | 42,4 м² | 1/5 | 186 000 | 4 387 | 130 м |
| Заславская ул, 4, агрогородок Ратомка, Ждановичский сельсовет, Минский район, Минская область· Куфар | 41,9 м² | 4/10 | 82 000 | 1 957 | 1090 м |
Медиана аналогов — 3 184 $/м²; у объекта — 2 913 $/м² (−8,5%).
04История цены квартиры
Других публикаций этой квартиры в архиве нет: это первое объявление.
| Дата | Площадка | Цена |
|---|---|---|
| 23.10.2026 · этот отчёт | realt.by | 122 366 $ |
05Дом
Цена м² по годам
- Этот дом
- Дома в радиусе 1 км
- Город
06Рынок города
- 44% объявлений снимают за 30 дней, 75,2% — за 90; медиана срока — 28 дн. (Беларусь).
- Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,7 мес.; дешевле на 3–8% — 2,6 мес.; по рынку ±3% — 2,8 мес.; дороже на 3–8% — 3 мес.; дороже на 8%+ — 4,6 мес. (медиана, города Беларуси, перевыставления склеены).
- За 3 недели цену меняли в 3 347 объявлениях; 77,6% изменений — снижения, медиана снижения −2,1%.
07Методика и ограничения
Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.