Отчёт о квартире
Рыночная позиция, история цены и аналоги
- №
- R-4238989-20261027
- Дата
- 27.10.2026
- Подготовил
- Для
Минск Козлова пер. 8 А
- Комнат
- 2
- Площадь
- 49.3 м²
- Жилая
- 26.6 м²
- Кухня
- 7.6 м²
- Этаж
- 4 из 4
- Год постройки
- 1958
- Ремонт
- Отличный
- Балкон
- Балкон
Объявление realt.by № 4238989 от 07.10.2026 · https://realt.by/sale-flats/object/4238989/
01Ключевые выводы
- 1Цена ниже похожих квартир в продаже рядом на 19,8% (середина 131 000 $).
- 2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 113 000 $ (±13%).
- 3Цена за м² на 22,6% ниже медианы 10 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (2 753 $/м²).
- 4В текущем объявлении цену меняли 3 раза.
- 5При такой цене (дешевле на 8%+ к похожим) квартиры в городах Беларуси продаются медианно за 2,7 мес.; 1,2% снижают цену (медиана −1,9%). По рынку — 2,8 мес.
- 6Аренда похожих квартир рядом — около 550 $ в месяц (490–600 $): доходность 6,3% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
- 7По Беларуси 44% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 75,2% — за 90.
02Оценка рыночной стоимости
Рыночный диапазон — по 10 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.
Оценка по архиву построена по 0 объявлениям о продаже в этом доме и 134 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 49,3 м²: 113 000 $ (диапазон 98 000–127 500 $, ±13% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).
03Аналоги в продаже сейчас
Те же 2-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.
| Адрес | Площадь | Этаж | Цена, $ | $/м² | До объекта |
|---|---|---|---|---|---|
| Объект оценки | 49.3 м² | 4 из 4 | 105 000 | 2 130 | — |
| переулок Козлова, 12, Минск· Куфар | 42,3 м² | 2/4 | 108 029 | 2 554 | 90 м |
| г. Минск, пер. Уральский, 5· realt.by | 44,1 м² | 4/5 | 81 074 | 1 838 | 313 м |
| Уральский переулок, 7, Минск· Куфар | 48 м² | 1/5 | 95 821 | 1 996 | 374 м |
| г. Минск, пер. Уральский, 7· realt.by | 46 м² | 1/5 | 95 821 | 2 083 | 376 м |
| Уральский переулок, 7, Минск· Куфар | 46,1 м² | 2/5 | 126 920 | 2 753 | 376 м |
| г. Минск, ул. Долгобродская, 3· realt.by | 44,2 м² | 4/5 | 98 539 | 2 229 | 387 м |
| г. Минск, ул. Козлова, 35· realt.by | 41,6 м² | 4/9 | 125 000 | 3 005 | 621 м |
| г. Минск, ул. Антоновская, 30· realt.by | 44,6 м² | 2/5 | 131 159 | 2 941 | 648 м |
| г. Минск, ул. Антоновская, 32· realt.by | 45,4 м² | 2/5 | 130 989 | 2 885 | 735 м |
| Минск Ботаническая ул. 7 А· realt.by | 52,6 м² | 4/7 | 154 842 | 2 944 | 768 м |
Медиана аналогов — 2 753 $/м²; у объекта — 2 130 $/м² (−22,6%).
04История цены квартиры
Других публикаций этой квартиры в архиве нет: это первое объявление.
06Рынок города
- 44% объявлений снимают за 30 дней, 75,2% — за 90; медиана срока — 28 дн. (Беларусь).
- Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,7 мес.; дешевле на 3–8% — 2,6 мес.; по рынку ±3% — 2,8 мес.; дороже на 3–8% — 3 мес.; дороже на 8%+ — 4,6 мес. (медиана, города Беларуси, перевыставления склеены).
- За 3 недели цену меняли в 3 347 объявлениях; 77,6% изменений — снижения, медиана снижения −2,1%.
07Методика и ограничения
Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.