Отчёт о квартире
Рыночная позиция, история цены и аналоги
- №
- R-4236181-20261027
- Дата
- 27.10.2026
- Подготовил
- Для
г. Минск, ул. Обойная, 1
- Комнат
- 3
- Площадь
- 122.2 м²
- Жилая
- 70.3 м²
- Кухня
- 21.8 м²
- Этаж
- 5 из 10
- Год постройки
- 1997
- Ремонт
- Отличный
- Балкон
- Лоджия застеклённая
Объявление realt.by № 4236181 от 19.10.2026 · https://realt.by/sale-flats/object/4236181/
01Ключевые выводы
- 1Цена ниже похожих квартир в продаже рядом на 18,2% (середина 403 500 $).
- 2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 313 000 $ (±9%).
- 3Цена за м² на 21,4% ниже медианы 10 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (3 437 $/м²).
- 4В текущем объявлении цену меняли 3 раза.
- 5При такой цене (дешевле на 8%+ к похожим) квартиры в Минске продаются медианно за 2,9 мес.; 7% снижают цену (медиана −3,3%). По рынку — 2,3 мес.
- 6Аренда похожих квартир рядом — около 1 900 $ в месяц (1 770–2 150 $): доходность 6,9% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
- 7В Минске 47,4% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 78,6% — за 90.
02Оценка рыночной стоимости
Рыночный диапазон — по 10 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.
Оценка по архиву построена по 4 объявлениям о продаже в этом доме и 438 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 122,2 м²: 313 000 $ (диапазон 285 000–341 500 $, ±9% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).
03Аналоги в продаже сейчас
Те же 3-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.
| Адрес | Площадь | Этаж | Цена, $ | $/м² | До объекта |
|---|---|---|---|---|---|
| Объект оценки | 122.2 м² | 5 из 10 | 329 952 | 2 700 | — |
| Победителей пр, 27, Минск· Куфар | 103,3 м² | 4/25 | 355 080 | 3 437 | 615 м |
| Победителей пр, 27, Минск· Куфар | 126,4 м² | 9/19 | 399 900 | 3 164 | 615 м |
| Победителей пр, 27, Минск· Куфар | 114,1 м² | 4/25 | 319 000 | 2 796 | 615 м |
| Победителей пр, 27, Минск· Куфар | 101,9 м² | 2/13 | 319 062 | 3 131 | 615 м |
| Победителей пр, 27, Минск· Куфар | 123,6 м² | 19/19 | 540 000 | 4 369 | 615 м |
| Победителей пр, 27, Минск· Куфар | 126,1 м² | 21/22 | 382 263 | 3 031 | 628 м |
| Победителей пр, 27, Минск· Куфар | 125,2 м² | 21/25 | 630 000 | 5 032 | 628 м |
| Сторожовская ул, 6, Минск· Куфар | 127,4 м² | 5/12 | 750 000 | 5 887 | 782 м |
| Сторожовская ул, 6, Минск· Куфар | 115 м² | 8/23 | 1 905 | 17 | 782 м |
| Сторожовская ул, 6, Минск· Куфар | 143 м² | 15/23 | 600 000 | 4 196 | 798 м |
Медиана аналогов — 3 437 $/м²; у объекта — 2 700 $/м² (−21,4%).
04История цены квартиры
Других публикаций этой квартиры в архиве нет: это первое объявление.
| Дата | Площадка | Цена |
|---|---|---|
| 19.10.2026 · этот отчёт | realt.by | 329 952 $ |
05Дом
Цена м² по годам
- Этот дом
- Дома в радиусе 1 км
- Город
06Рынок города
- 47,4% объявлений снимают за 30 дней, 78,6% — за 90; медиана срока — 27 дн. (Минск).
- Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,9 мес.; дешевле на 3–8% — 2,5 мес.; по рынку ±3% — 2,3 мес.; дороже на 3–8% — 2,3 мес.; дороже на 8%+ — 3,4 мес. (медиана, Минск, перевыставления склеены).
- За 3 недели цену меняли в 1 956 объявлениях; 79,2% изменений — снижения, медиана снижения −2%.
07Методика и ограничения
Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.