Отчёт о квартире
Рыночная позиция, история цены и аналоги
- №
- R-4233330-20261027
- Дата
- 27.10.2026
- Подготовил
- Для
Минск Есенина ул.
- Комнат
- 2
- Площадь
- 53.3 м²
- Жилая
- 31.8 м²
- Кухня
- 9.2 м²
- Этаж
- 6 из 10
- Год постройки
- 1992
- Ремонт
- Удовлетворительный
- Балкон
- Лоджия застеклённая
Объявление realt.by № 4233330 от 15.10.2026 · https://realt.by/sale-flats/object/4233330/
01Ключевые выводы
- 1Цена ниже похожих квартир в продаже рядом на 19% (середина 132 000 $).
- 2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 104 000 $ (±13%).
- 3Цена за м² на 19,4% ниже медианы 10 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (2 488 $/м²).
- 4В текущем объявлении цену меняли 3 раза.
- 5При такой цене (дешевле на 8%+ к похожим) квартиры в городах Беларуси продаются медианно за 2,7 мес.; 1,2% снижают цену (медиана −1,9%). По рынку — 2,8 мес.
- 6Аренда похожих квартир рядом — около 500 $ в месяц (450–550 $): доходность 5,6% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
- 7По Беларуси 44% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 75,2% — за 90.
02Оценка рыночной стоимости
Рыночный диапазон — по 10 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.
Оценка по архиву построена по 0 объявлениям о продаже в этом доме и 428 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 53,3 м²: 104 000 $ (диапазон 90 500–117 500 $, ±13% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).
03Аналоги в продаже сейчас
Те же 2-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.
| Адрес | Площадь | Этаж | Цена, $ | $/м² | До объекта |
|---|---|---|---|---|---|
| Объект оценки | 53.3 м² | 6 из 10 | 106 900 | 2 006 | — |
| г. Минск, ул. Есенина, 60· realt.by | 57,7 м² | 19/19 | 142 371 | 2 467 | 316 м |
| Громова ул, 28, Минск· Куфар | 60,7 м² | 5/16 | 166 497 | 2 743 | 387 м |
| г. Минск, ул. Есенина, 64· realt.by | 57,4 м² | 19/19 | 146 109 | 2 545 | 397 м |
| Громова ул, 28, Минск· Куфар | 61,3 м² | 5/16 | 152 500 | 2 488 | 471 м |
| Белецкого ул, 20, Минск· Куфар | 46,9 м² | 3/9 | 112 810 | 2 405 | 681 м |
| Слободская ул, 111, Минск· Куфар | 56 м² | 2/9 | 119 700 | 2 138 | 691 м |
| г. Минск, ул. Есенина, 83· realt.by | 57,7 м² | 7/19 | 148 299 | 2 570 | 834 м |
| Слободская ул, 125, Минск· Куфар | 48,2 м² | 10/19 | 131 498 | 2 728 | 865 м |
| г. Минск, ул. Космонавтов 23, 2· realt.by | 51,2 м² | 2/9 | 118 926 | 2 323 | 866 м |
| г. Минск, ул. Слободская, 45· realt.by | 51,7 м² | 7/12 | 123 500 | 2 389 | 894 м |
Медиана аналогов — 2 488 $/м²; у объекта — 2 006 $/м² (−19,4%).
04История цены квартиры
- Публикации на realt.by
- Изменения цены в объявлении
06Рынок города
- 44% объявлений снимают за 30 дней, 75,2% — за 90; медиана срока — 28 дн. (Беларусь).
- Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,7 мес.; дешевле на 3–8% — 2,6 мес.; по рынку ±3% — 2,8 мес.; дороже на 3–8% — 3 мес.; дороже на 8%+ — 4,6 мес. (медиана, города Беларуси, перевыставления склеены).
- За 3 недели цену меняли в 3 347 объявлениях; 77,6% изменений — снижения, медиана снижения −2,1%.
07Методика и ограничения
Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.