Отчёт о квартире
Рыночная позиция, история цены и аналоги
- №
- R-4228544-20261027
- Дата
- 27.10.2026
- Подготовил
- Для
г. Минск, пр-т Любимова 40, 1
- Комнат
- 2
- Площадь
- 54.5 м²
- Жилая
- 31 м²
- Кухня
- 7.2 м²
- Этаж
- 1 из 9
- Год постройки
- 1982
- Тип дома
- Панельный
- Ремонт
- Удовлетворительный
- Балкон
- Лоджия застеклённая
Объявление realt.by № 4228544 от 01.10.2026 · https://realt.by/sale-flats/object/4228544/
01Ключевые выводы
- 1Цена ниже похожих квартир в продаже рядом на 11,6% (середина 121 000 $).
- 2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 115 000 $ (±9%).
- 3Цена за м² на 12% ниже медианы 10 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (2 231 $/м²).
- 4В текущем объявлении цену меняли 3 раза.
- 5Эта же квартира продаётся на Куфаре за 107 407 $.
- 6При такой цене (дешевле на 8%+ к похожим) квартиры в Минске продаются медианно за 2,9 мес.; 7% снижают цену (медиана −3,3%). По рынку — 2,3 мес.
- 7Квартиру сейчас продают ещё 1 объявление.
- 8Аренда похожих квартир рядом — около 510 $ в месяц (450–600 $): доходность 5,7% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
- 9В Минске 47,4% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 78,6% — за 90.
02Оценка рыночной стоимости
Рыночный диапазон — по 10 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.
Оценка по архиву построена по 2 объявлениям о продаже в этом доме и 417 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 54,5 м²: 115 000 $ (диапазон 104 500–125 500 $, ±9% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).
03Аналоги в продаже сейчас
Те же 2-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.
| Адрес | Площадь | Этаж | Цена, $ | $/м² | До объекта |
|---|---|---|---|---|---|
| Объект оценки | 54.5 м² | 1 из 9 | 106 997 | 1 963 | — |
| г. Минск, ул. Рафиева 31, 2· realt.by | 53 м² | 9/9 | 115 494 | 2 179 | 259 м |
| г. Минск, пр-т Любимова, 39· realt.by | 52 м² | 1/9 | 119 266 | 2 294 | 275 м |
| г. Минск, ул. Рафиева 25, 1· realt.by | 49,5 м² | 4/9 | 117 000 | 2 364 | 384 м |
| г. Минск, пр-т Звязда Газеты 28, 1· realt.by | 46,9 м² | 7/9 | 125 000 | 2 665 | 401 м |
| г. Минск, ул. Рафиева, 36· realt.by | 59,8 м² | 12/19 | 132 178 | 2 210 | 566 м |
| г. Минск, ул. Рафиева, 50· realt.by | 57,5 м² | 9/9 | 122 290 | 2 127 | 591 м |
| Любимова пр, Минск· Куфар | 54 м² | 2/9 | 115 528 | 2 139 | 627 м |
| Белецкого ул, 20, Минск· Куфар | 46,9 м² | 3/9 | 104 655 | 2 231 | 684 м |
| г. Минск, ул. Голубева 26, 1· realt.by | 54 м² | 9/9 | 110 092 | 2 039 | 685 м |
| г. Минск, пр-т Любимова, 12· realt.by | 51 м² | 2/9 | 125 000 | 2 451 | 820 м |
Медиана аналогов — 2 231 $/м²; у объекта — 1 963 $/м² (−12%).
04История цены квартиры
- Публикации на realt.by
- Эта же квартира на Куфаре
| Дата | Площадка | Цена |
|---|---|---|
| 01.10.2026 · этот отчёт | realt.by | 106 997 $ |
| 16.10.2026 — сейчас | Куфар | 107 407 $ |
06Рынок города
- 47,4% объявлений снимают за 30 дней, 78,6% — за 90; медиана срока — 27 дн. (Минск).
- Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,9 мес.; дешевле на 3–8% — 2,5 мес.; по рынку ±3% — 2,3 мес.; дороже на 3–8% — 2,3 мес.; дороже на 8%+ — 3,4 мес. (медиана, Минск, перевыставления склеены).
- За 3 недели цену меняли в 1 956 объявлениях; 79,2% изменений — снижения, медиана снижения −2%.
07Методика и ограничения
Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.