Отчёт о квартире
Рыночная позиция, история цены и аналоги
- №
- R-4217409-20261027
- Дата
- 27.10.2026
- Подготовил
- Для
г. Минск, пр-т Победителей 39, 1
- Комнат
- 3
- Площадь
- 63.5 м²
- Жилая
- 38.1 м²
- Кухня
- 7.6 м²
- Этаж
- 3 из 9
- Год постройки
- 1979
- Ремонт
- Удовлетворительный
- Балкон
- Балкон
Объявление realt.by № 4217409 от 02.10.2026 · https://realt.by/sale-flats/object/4217409/
01Ключевые выводы
- 1Цена ниже похожих квартир в продаже рядом на 8,8% (середина 175 500 $).
- 2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 180 000 $ (±9%).
- 3Цена за м² на 9,5% ниже медианы 10 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (2 784 $/м²).
- 4В текущем объявлении цену меняли 1 раз.
- 5При такой цене (дешевле на 8%+ к похожим) квартиры в Минске продаются медианно за 2,9 мес.; 7% снижают цену (медиана −3,3%). По рынку — 2,3 мес.
- 6Аренда похожих квартир рядом — около 870 $ в месяц (700–950 $): доходность 6,5% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
- 7В Минске 47,4% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 78,6% — за 90.
02Оценка рыночной стоимости
Рыночный диапазон — по 10 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.
Оценка по архиву построена по 1 объявлениям о продаже в этом доме и 637 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 63,5 м²: 180 000 $ (диапазон 164 000–196 500 $, ±9% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).
03Аналоги в продаже сейчас
Те же 3-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.
| Адрес | Площадь | Этаж | Цена, $ | $/м² | До объекта |
|---|---|---|---|---|---|
| Объект оценки | 63.5 м² | 3 из 9 | 160 000 | 2 520 | — |
| Победителей пр, 39, Минск· Куфар | 67,8 м² | 4/9 | 151 431 | 2 233 | 13 м |
| Победителей пр, 43/3, Минск· Куфар | 69,3 м² | 9/11 | 190 214 | 2 745 | 124 м |
| г. Минск, пр-т Победителей 47, 1· realt.by | 62,61 м² | 11/12 | 159 560 | 2 548 | 310 м |
| г. Минск, ул. Гвардейская, 3· realt.by | 75,2 м² | 3/4 | 264 462 | 3 517 | 328 м |
| г. Минск, пр-т Победителей, 27· realt.by | 72,5 м² | 4/27 | 263 783 | 3 638 | 366 м |
| Гвардейская ул, 1А, Минск· Куфар | 56 м² | 2/7 | 160 000 | 2 857 | 435 м |
| г. Минск, ул. Гастелло, 8· realt.by | 71,8 м² | 6/12 | 199 900 | 2 784 | 489 м |
| г. Минск, ул. Раковская, 36· realt.by | 69,9 м² | 2/5 | 220 000 | 3 147 | 1068 м |
| г. Минск, ул. Дрозда, 7· realt.by | 54,73 м² | 3/5 | 112 031 | 2 047 | 1078 м |
| Скрыганова ул, 4А, Минск· Куфар | 75,6 м² | 7/15 | 190 000 | 2 513 | 1144 м |
Медиана аналогов — 2 784 $/м²; у объекта — 2 520 $/м² (−9,5%).
04История цены квартиры
- Публикации на realt.by
- Изменения цены в объявлении
| Дата | Площадка | Цена |
|---|---|---|
| 02.10.2026 · этот отчёт | realt.by | 160 000 $ |
06Расположение и сдача в аренду
07Рынок города
- 47,4% объявлений снимают за 30 дней, 78,6% — за 90; медиана срока — 27 дн. (Минск).
- Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,9 мес.; дешевле на 3–8% — 2,5 мес.; по рынку ±3% — 2,3 мес.; дороже на 3–8% — 2,3 мес.; дороже на 8%+ — 3,4 мес. (медиана, Минск, перевыставления склеены).
- За 3 недели цену меняли в 1 956 объявлениях; 79,2% изменений — снижения, медиана снижения −2%.
08Методика и ограничения
Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.