Отчёт о квартире
Рыночная позиция, история цены и аналоги
- №
- R-4209574-20261027
- Дата
- 27.10.2026
- Подготовил
- Для
г. Минск, ул. Долгобродская, 2
- Комнат
- 2
- Площадь
- 60.9 м²
- Жилая
- 34.9 м²
- Кухня
- 10.7 м²
- Этаж
- 2 из 4
- Год постройки
- 1958
- Ремонт
- Удовлетворительный
Объявление realt.by № 4209574 от 16.10.2026 · https://realt.by/sale-flats/object/4209574/
01Ключевые выводы
- 1Цена ниже похожих квартир в продаже рядом на 18,6% (середина 150 500 $).
- 2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 140 500 $ (±11%).
- 3Цена за м² на 19,1% ниже медианы 10 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (2 487 $/м²).
- 4В текущем объявлении цену меняли 1 раз.
- 5При такой цене (дешевле на 8%+ к похожим) квартиры в Минске продаются медианно за 2,9 мес.; 7% снижают цену (медиана −3,3%). По рынку — 2,3 мес.
- 6Аренда похожих квартир рядом — около 550 $ в месяц (460–600 $): доходность 5,4% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
- 7В Минске 47,4% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 78,6% — за 90.
02Оценка рыночной стоимости
Рыночный диапазон — по 10 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.
Оценка по архиву построена по 2 объявлениям о продаже в этом доме и 142 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 60,9 м²: 140 500 $ (диапазон 125 000–155 500 $, ±11% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).
03Аналоги в продаже сейчас
Те же 2-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.
| Адрес | Площадь | Этаж | Цена, $ | $/м² | До объекта |
|---|---|---|---|---|---|
| Объект оценки | 60.9 м² | 2 из 4 | 122 505 | 2 012 | — |
| Долгобродская ул, 6к2, Минск· Куфар | 60,9 м² | 2/4 | 123 683 | 2 031 | 95 м |
| Минск Козлова пер. 8 А· realt.by | 49,3 м² | 4/4 | 109 306 | 2 217 | 250 м |
| Минск Ботаническая ул. 7 А· realt.by | 52,6 м² | 4/7 | 154 842 | 2 944 | 561 м |
| Минск Фроликова ул. 31 а· realt.by | 62,5 м² | 3/9 | 149 500 | 2 392 | 1038 м |
| Фроликова ул, 31, Минск· Куфар | 62,4 м² | 2/9 | 153 063 | 2 453 | 1091 м |
| Захарова ул, 72, Минск· Куфар | 52 м² | 8/9 | 146 109 | 2 810 | 1142 м |
| г. Минск, ул. Захарова, 64· realt.by | 51,7 м² | 2/9 | 126 028 | 2 438 | 1217 м |
| Захарова ул, 64, Минск· Куфар | 52,1 м² | 5/10 | 129 574 | 2 487 | 1217 м |
| г. Минск, ул. Берестянская, 7· realt.by | 61,05 м² | 4/4 | 156 000 | 2 555 | 1253 м |
| г. Минск, ул. Рыбалко, 13· realt.by | 63,8 м² | 5/19 | 175 000 | 2 743 | 1478 м |
Медиана аналогов — 2 487 $/м²; у объекта — 2 012 $/м² (−19,1%).
04История цены квартиры
Других публикаций этой квартиры в архиве нет: это первое объявление.
| Дата | Площадка | Цена |
|---|---|---|
| 16.10.2026 · этот отчёт | realt.by | 122 505 $ |
06Рынок города
- 47,4% объявлений снимают за 30 дней, 78,6% — за 90; медиана срока — 27 дн. (Минск).
- Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,9 мес.; дешевле на 3–8% — 2,5 мес.; по рынку ±3% — 2,3 мес.; дороже на 3–8% — 2,3 мес.; дороже на 8%+ — 3,4 мес. (медиана, Минск, перевыставления склеены).
- За 3 недели цену меняли в 1 956 объявлениях; 79,2% изменений — снижения, медиана снижения −2%.
07Методика и ограничения
Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.