Отчёт о квартире
Рыночная позиция, история цены и аналоги
- №
- R-4209542-20261027
- Дата
- 27.10.2026
- Подготовил
- Для
г. Минск, ул. Некрасова 22, 1
- Комнат
- 4
- Площадь
- 85.4 м²
- Жилая
- 51.1 м²
- Этаж
- 8 из 9
- Год постройки
- 1989
- Ремонт
- Отличный
- Балкон
- Лоджия застеклённая
Объявление realt.by № 4209542 от 17.08.2026 · https://realt.by/sale-flats/object/4209542/
01Ключевые выводы
- 1Цена выше похожих квартир в продаже рядом на 52,4% (середина 161 500 $).
- 2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 185 500 $ (±9%).
- 3Цена за м² на 52,4% выше медианы 5 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (1 891 $/м²).
- 4При такой цене (дороже на 8%+ к похожим) квартиры в Минске продаются медианно за 3,4 мес.; 24% снижают цену (медиана −10,7%). По рынку — 2,3 мес.
- 5Аренда похожих квартир рядом — около 750 $ в месяц (650–800 $): доходность 3,7% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
- 6В Минске 47,4% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 78,6% — за 90.
02Оценка рыночной стоимости
Рыночный диапазон — по 5 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.
Оценка по архиву построена по 1 объявлениям о продаже в этом доме и 759 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 85,4 м²: 185 500 $ (диапазон 169 000–202 500 $, ±9% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).
03Аналоги в продаже сейчас
Те же 4-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.
| Адрес | Площадь | Этаж | Цена, $ | $/м² | До объекта |
|---|---|---|---|---|---|
| Объект оценки | 85.4 м² | 8 из 9 | 246 115 | 2 882 | — |
| г. Минск, ул. Некрасова, 33· realt.by | 80,36 м² | 1/12 | 152 000 | 1 891 | 449 м |
| г. Минск, ул. Сурганова, 56· realt.by | 75,8 м² | 3/9 | 176 690 | 2 331 | 534 м |
| г. Минск, ул. Некрасова, 76· realt.by | 91,5 м² | 2/2 | 169 555 | 1 853 | 549 м |
| Максима Богдановича ул, 102, Минск· Куфар | 81,13 м² | 1/9 | 199 900 | 2 464 | 937 м |
| Некрасова ул, 76, Минск· Куфар | 91,5 м² | 2/2 | 169 555 | 1 853 | 974 м |
Медиана аналогов — 1 891 $/м²; у объекта — 2 882 $/м² (+52,4%).
04История цены квартиры
Других публикаций этой квартиры в архиве нет: это первое объявление.
| Дата | Площадка | Цена |
|---|---|---|
| 17.08.2026 · этот отчёт | realt.by | 246 115 $ |
06Рынок города
- 47,4% объявлений снимают за 30 дней, 78,6% — за 90; медиана срока — 27 дн. (Минск).
- Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,9 мес.; дешевле на 3–8% — 2,5 мес.; по рынку ±3% — 2,3 мес.; дороже на 3–8% — 2,3 мес.; дороже на 8%+ — 3,4 мес. (медиана, Минск, перевыставления склеены).
- За 3 недели цену меняли в 1 956 объявлениях; 79,2% изменений — снижения, медиана снижения −2%.
07Методика и ограничения
Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.