Отчёт о квартире
Рыночная позиция, история цены и аналоги
- №
- R-4206332-20261027
- Дата
- 27.10.2026
- Подготовил
- Для
г. Минск, пр-т Независимости, 113
- Комнат
- 3
- Площадь
- 109 м²
- Жилая
- 68.3 м²
- Кухня
- 8.8 м²
- Этаж
- 4 из 5
- Год постройки
- 1999
- Ремонт
- Отличный
- Балкон
- Балкон
Объявление realt.by № 4206332 от 26.10.2026 · https://realt.by/sale-flats/object/4206332/
01Ключевые выводы
- 1Цена ниже похожих квартир в продаже рядом на 36,4% (середина 368 000 $).
- 2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 246 500 $ (±9%).
- 3Цена за м² на 36,5% ниже медианы 10 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (3 385 $/м²).
- 4В текущем объявлении цену меняли 2 раза.
- 5Эта же квартира продаётся на Куфаре за 234 455 $.
- 6При такой цене (дешевле на 8%+ к похожим) квартиры в Минске продаются медианно за 2,9 мес.; 7% снижают цену (медиана −3,3%). По рынку — 2,3 мес.
- 7Квартиру сейчас продают ещё 1 объявление.
- 8Аренда похожих квартир рядом — около 1 200 $ в месяц (860–1 340 $): доходность 6,1% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
- 9В Минске 47,4% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 78,6% — за 90.
02Оценка рыночной стоимости
Рыночный диапазон — по 10 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.
Оценка по архиву построена по 4 объявлениям о продаже в этом доме и 72 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 109 м²: 246 500 $ (диапазон 224 000–268 500 $, ±9% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).
03Аналоги в продаже сейчас
Те же 3-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.
| Адрес | Площадь | Этаж | Цена, $ | $/м² | До объекта |
|---|---|---|---|---|---|
| Объект оценки | 109 м² | 4 из 5 | 234 216 | 2 149 | — |
| Светлая ул, 4, Минск· Куфар | 108,7 м² | 1/2 | 350 000 | 3 220 | 724 м |
| г. Минск, ул. Филимонова, 55· realt.by | 120 м² | 3/25 | 416 403 | 3 470 | 775 м |
| Макаёнка ул, 12А, Минск· Куфар | 93,6 м² | 9/19 | 296 942 | 3 172 | 962 м |
| Петра Мстиславца ул, 10, Минск· Куфар | 87,3 м² | 12/13 | 322 800 | 3 698 | 1238 м |
| Петра Мстиславца ул, 10, Минск· Куфар | 107 м² | 3/13 | 360 000 | 3 364 | 1238 м |
| Петра Мстиславца ул, 10, Минск· Куфар | 103,4 м² | 12/13 | 350 000 | 3 385 | 1238 м |
| Тепличная ул, 1, Минск· Куфар | 90,4 м² | 2/4 | 215 000 | 2 378 | 1261 м |
| Тепличная ул, 1, Минск· Куфар | 126,1 м² | 4/5 | 278 000 | 2 205 | 1261 м |
| Петра Мстиславца ул, 7, Минск· Куфар | 126 м² | 10/10 | 700 000 | 5 556 | 1293 м |
| Петра Мстиславца ул, 7, Минск· Куфар | 125,7 м² | 10/10 | 710 000 | 5 648 | 1293 м |
Медиана аналогов — 3 385 $/м²; у объекта — 2 149 $/м² (−36,5%).
04История цены квартиры
- Публикации на realt.by
- Эта же квартира на Куфаре
| Дата | Площадка | Цена |
|---|---|---|
| 26.10.2026 · этот отчёт | realt.by | 234 216 $ |
| 16.10.2026 — сейчас | Куфар | 234 455 $ |
05Дом
Цена м² по годам
- Этот дом
- Дома в радиусе 1 км
- Город
06Рынок города
- 47,4% объявлений снимают за 30 дней, 78,6% — за 90; медиана срока — 27 дн. (Минск).
- Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,9 мес.; дешевле на 3–8% — 2,5 мес.; по рынку ±3% — 2,3 мес.; дороже на 3–8% — 2,3 мес.; дороже на 8%+ — 3,4 мес. (медиана, Минск, перевыставления склеены).
- За 3 недели цену меняли в 1 956 объявлениях; 79,2% изменений — снижения, медиана снижения −2%.
07Методика и ограничения
Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.