Отчёт о квартире
Рыночная позиция, история цены и аналоги
- №
- R-4201338-20261027
- Дата
- 27.10.2026
- Подготовил
- Для
г. Витебск, ул. Герцена, 27
- Комнат
- 2
- Площадь
- 41.1 м²
- Жилая
- 25.55 м²
- Этаж
- 5 из 5
- Год постройки
- 1967
- Балкон
- Балкон
Объявление realt.by № 4201338 от 08.08.2026 · https://realt.by/sale-flats/object/4201338/
01Ключевые выводы
- 1Цена ниже похожих квартир в продаже рядом на 13% (середина 46 000 $).
- 2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 46 000 $ (±11%).
- 3Цена за м² на 13,6% ниже медианы 10 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (1 126 $/м²).
- 4Эта же квартира продаётся на Куфаре за 40 000 $.
- 5При такой цене (дешевле на 8%+ к похожим) квартиры в городах Беларуси продаются медианно за 2,7 мес.; 1,2% снижают цену (медиана −1,9%). По рынку — 2,8 мес.
- 6Квартиру сейчас продают ещё 1 объявление.
- 7Аренда похожих квартир рядом — около 250 $ в месяц (190–310 $): доходность 7,5% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
- 8По Беларуси 44% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 75,2% — за 90.
02Оценка рыночной стоимости
Рыночный диапазон — по 10 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.
Оценка по архиву построена по 6 объявлениям о продаже в этом доме и 63 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 41,1 м²: 46 000 $ (диапазон 41 000–51 000 $, ±11% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).
03Аналоги в продаже сейчас
Те же 2-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.
| Адрес | Площадь | Этаж | Цена, $ | $/м² | До объекта |
|---|---|---|---|---|---|
| Объект оценки | 41.1 м² | 5 из 5 | 40 000 | 973 | — |
| г. Витебск, ул. Горбачевского, 34· realt.by | 47,4 м² | 5/5 | 52 498 | 1 108 | 46 м |
| Горбачевского ул, 34, Витебск, Витебская область· Куфар | 42,9 м² | 1/5 | 32 000 | 746 | 46 м |
| г. Витебск, ул. Герцена, 33· realt.by | 44,23 м² | 5/5 | 47 910 | 1 083 | 234 м |
| г. Витебск, ул. Буденного, 4· realt.by | 35,2 м² | 2/3 | 44 173 | 1 255 | 624 м |
| Максима Горького ул, 41, Витебск, Витебская область· Куфар | 47,9 м² | 4/4 | 39 000 | 814 | 754 м |
| г. Витебск, пр-т Черняховского, 7· realt.by | 44,5 м² | 3/5 | 73 055 | 1 642 | 834 м |
| Будённого ул, 3, Витебск, Витебская область· Куфар | 44,4 м² | 1/4 | 50 000 | 1 126 | 842 м |
| г. Витебск, пр-т Черняховского, 4· realt.by | 37,6 м² | 4/4 | 45 000 | 1 197 | 931 м |
| Черняховского пр, 14, Витебск, Витебская область· Куфар | 40 м² | 5/5 | 44 000 | 1 100 | 967 м |
| г. Витебск, пр-т Черняховского, 5· realt.by | 45,3 м² | 3/5 | 60 000 | 1 325 | 1030 м |
Медиана аналогов — 1 126 $/м²; у объекта — 973 $/м² (−13,6%).
04История цены квартиры
- Публикации на realt.by
- Эта же квартира на Куфаре
| Дата | Площадка | Цена |
|---|---|---|
| 08.08.2026 · этот отчёт | realt.by | 40 000 $ |
| 16.10.2026 — сейчас | Куфар | 40 000 $ |
05Дом
Цена м² по годам
- Этот дом
- Дома в радиусе 1 км
- Город
Этажи относительно дома в целом: второй–третий −11,1%, средние +41,2%, последний −2,5%.
06Рынок города
- 44% объявлений снимают за 30 дней, 75,2% — за 90; медиана срока — 28 дн. (Беларусь).
- Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,7 мес.; дешевле на 3–8% — 2,6 мес.; по рынку ±3% — 2,8 мес.; дороже на 3–8% — 3 мес.; дороже на 8%+ — 4,6 мес. (медиана, города Беларуси, перевыставления склеены).
- За 3 недели цену меняли в 3 347 объявлениях; 77,6% изменений — снижения, медиана снижения −2,1%.
07Методика и ограничения
Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.