Отчёт о квартире
Рыночная позиция, история цены и аналоги
- №
- R-4197491-20261027
- Дата
- 27.10.2026
- Подготовил
- Для
г. Витебск, ул. Змитрока Бядули 2я, 3
- Комнат
- 2
- Площадь
- 44.3 м²
- Жилая
- 25.5 м²
- Этаж
- 9 из 9
- Год постройки
- 1989
- Ремонт
- Отличный
- Балкон
- Лоджия застеклённая
Объявление realt.by № 4197491 от 26.10.2026 · https://realt.by/sale-flats/object/4197491/
01Ключевые выводы
- 1Цена выше похожих квартир в продаже рядом на 20,8% (середина 38 000 $).
- 2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 39 000 $ (±9%).
- 3Цена за м² на 17,7% выше медианы 10 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (880 $/м²).
- 4В текущем объявлении цену меняли 6 раз.
- 5Эта же квартира продаётся на Куфаре за 45 900 $.
- 6При такой цене (дороже на 8%+ к похожим) квартиры в городах Беларуси продаются медианно за 4,6 мес.; 2,8% снижают цену (медиана −5,7%). По рынку — 2,8 мес.
- 7Квартиру сейчас продают ещё 1 объявление.
- 8По Беларуси 44% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 75,2% — за 90.
02Оценка рыночной стоимости
Рыночный диапазон — по 10 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.
Оценка по архиву построена по 4 объявлениям о продаже в этом доме и 55 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 44,3 м²: 39 000 $ (диапазон 35 500–42 500 $, ±9% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).
03Аналоги в продаже сейчас
Те же 2-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.
| Адрес | Площадь | Этаж | Цена, $ | $/м² | До объекта |
|---|---|---|---|---|---|
| Объект оценки | 44.3 м² | 9 из 9 | 45 900 | 1 036 | — |
| Репина ул, 8к2, Витебск, Витебская область· Куфар | 44,05 м² | 2/5 | 39 000 | 885 | 127 м |
| Репина ул, 6, Витебск, Витебская область· Куфар | 43,1 м² | 1/5 | 34 500 | 800 | 185 м |
| Витебск Репина ул.· realt.by | 43 м² | 1/5 | 34 500 | 802 | 198 м |
| г. Витебск, ул. Змитрока Бядули 1я, 2· realt.by | 44 м² | 5/5 | 38 702 | 880 | 200 м |
| 39-й Армии ул, 24к2, Витебск, Витебская область· Куфар | 44 м² | 3/5 | 42 474 | 965 | 301 м |
| микрорайон ДСК, Витебск, Витебская область· Куфар | 50,4 м² | 1/3 | 50 000 | 992 | 313 м |
| 1-я Змитрока Бядули ул, 3, Витебск, Витебская область· Куфар | 46,1 м² | 3/5 | 50 000 | 1 085 | 350 м |
| Строительный переулок, 15, Витебск, Витебская область· Куфар | 43,8 м² | 1/3 | 26 500 | 605 | 421 м |
| г. Витебск, ул. Максима Горького, 148· realt.by | 44 м² | 1/5 | 30 000 | 682 | 457 м |
| Максима Горького ул, 150, Витебск, Витебская область· Куфар | 47,4 м² | 1/5 | 40 000 | 844 | 540 м |
Медиана аналогов — 880 $/м²; у объекта — 1 036 $/м² (+17,7%).
04История цены квартиры
- Публикации на realt.by
- Изменения цены в объявлении
- Эта же квартира на Куфаре
| Дата | Площадка | Цена |
|---|---|---|
| 26.10.2026 · этот отчёт | realt.by | 45 900 $ |
| 16.10.2026 — сейчас | Куфар | 45 900 $ |
05Дом
Цена м² по годам
- Этот дом
- Дома в радиусе 1 км
- Город
06Расположение и сдача в аренду
07Рынок города
- 44% объявлений снимают за 30 дней, 75,2% — за 90; медиана срока — 28 дн. (Беларусь).
- Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,7 мес.; дешевле на 3–8% — 2,6 мес.; по рынку ±3% — 2,8 мес.; дороже на 3–8% — 3 мес.; дороже на 8%+ — 4,6 мес. (медиана, города Беларуси, перевыставления склеены).
- За 3 недели цену меняли в 3 347 объявлениях; 77,6% изменений — снижения, медиана снижения −2,1%.
08Методика и ограничения
Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.