Отчёт о квартире
Рыночная позиция, история цены и аналоги
- №
- R-4191445-20261027
- Дата
- 27.10.2026
- Подготовил
- Для
г. Минск, ул. Киселева, 4
- Комнат
- 2
- Площадь
- 47 м²
- Жилая
- 25.72 м²
- Кухня
- 5.51 м²
- Этаж
- 3 из 5
- Год постройки
- 1955
- Ремонт
- Удовлетворительный
- Балкон
- Лоджия застеклённая
Объявление realt.by № 4191445 от 27.07.2026 · https://realt.by/sale-flats/object/4191445/
01Ключевые выводы
- 1Цена ниже похожих квартир в продаже рядом на 20,4% (середина 179 000 $).
- 2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 195 500 $ (±11%).
- 3Цена за м² на 22,8% ниже медианы 10 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (3 925 $/м²).
- 4При такой цене (дешевле на 8%+ к похожим) квартиры в Минске продаются медианно за 2,9 мес.; 7% снижают цену (медиана −3,3%). По рынку — 2,3 мес.
- 5Аренда похожих квартир рядом — около 670 $ в месяц (550–800 $): доходность 5,6% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
- 6В этом доме при повторной публикации цену в среднем меняют на 0% (11 квартир за год).
- 7В Минске 47,4% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 78,6% — за 90.
02Оценка рыночной стоимости
Рыночный диапазон — по 10 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.
Оценка по архиву построена по 21 объявлениям о продаже в этом доме и 366 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 47 м²: 195 500 $ (диапазон 174 000–217 000 $, ±11% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).
03Аналоги в продаже сейчас
Те же 2-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.
| Адрес | Площадь | Этаж | Цена, $ | $/м² | До объекта |
|---|---|---|---|---|---|
| Объект оценки | 47 м² | 3 из 5 | 142 480 | 3 032 | — |
| г. Минск, ул. Киселева, 4· realt.by | 55,88 м² | 5/5 | 197 000 | 3 525 | 0 м |
| Независимости пр, 39, Минск· Куфар | 51,7 м² | 3/8 | 191 301 | 3 700 | 181 м |
| г. Минск, пр-т Независимости, 39· realt.by | 56,4 м² | 4/5 | 226 779 | 4 021 | 212 м |
| г. Минск, пр-т Независимости, 42· realt.by | 47,7 м² | 6/8 | 169 745 | 3 559 | 246 м |
| г. Минск, пр-т Независимости, 40· realt.by | 52,5 м² | 2/5 | 213 878 | 4 074 | 284 м |
| г. Минск, ул. Румянцева, 14· realt.by | 55,4 м² | 5/5 | 193 509 | 3 493 | 439 м |
| г. Минск, пр-т Независимости, 46· realt.by | 55,4 м² | 4/5 | 249 000 | 4 495 | 548 м |
| г. Минск, ул. Коммунистическая, 3· realt.by | 50,4 м² | 3/4 | 265 000 | 5 258 | 581 м |
| г. Минск, ул. Краснозвездная, 5· realt.by | 40,5 м² | 1/4 | 142 585 | 3 521 | 628 м |
| г. Минск, ул. Коммунистическая, 26· realt.by | 56,22 м² | 1/2 | 220 668 | 3 925 | 632 м |
Медиана аналогов — 3 925 $/м²; у объекта — 3 032 $/м² (−22,8%).
04История цены квартиры
Других публикаций этой квартиры в архиве нет: это первое объявление.
| Дата | Площадка | Цена |
|---|---|---|
| 27.07.2026 · этот отчёт | realt.by | 142 480 $ |
05Дом
Цена м² по годам
- Этот дом
- Дома в радиусе 1 км
- Город
Этажи относительно дома в целом: второй–третий −10%, средние +8,6%, последний +7,9%.
06Расположение и сдача в аренду
07Рынок города
- 47,4% объявлений снимают за 30 дней, 78,6% — за 90; медиана срока — 27 дн. (Минск).
- Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,9 мес.; дешевле на 3–8% — 2,5 мес.; по рынку ±3% — 2,3 мес.; дороже на 3–8% — 2,3 мес.; дороже на 8%+ — 3,4 мес. (медиана, Минск, перевыставления склеены).
- За 3 недели цену меняли в 1 956 объявлениях; 79,2% изменений — снижения, медиана снижения −2%.
08Методика и ограничения
Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.