Realtby · аналитика недвижимости

Отчёт о квартире

Рыночная позиция, история цены и аналоги

№: R-4187296-20261027
Дата: 27.10.2026
Подготовил
Для

Объект

г. Минск, ул. Слободская, 45

Комнат: 2
Площадь: 51.7 м²
Жилая: 29.2 м²
Этаж: 7 из 12
Год постройки: 1992
Ремонт: Удовлетворительный
Балкон: Лоджия застеклённая

Объявление realt.by № 4187296 от 16.10.2026 · https://realt.by/sale-flats/object/4187296/

Цена предложения

123 500 $

2 389 $/м²

Рыночный диапазон

118–132тыс. $

середина 128 000 $ · по аналогам

Позиция к рынку

−3,5%

ниже рынка

Ориентир для переговоров

торг 1–3%

цена уже ниже аналогов; первое предложение ≈ 121 000 $

01Ключевые выводы

1Цена ниже похожих квартир в продаже рядом на 3,5% (середина 128 000 $).
2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 104 500 $ (±9%).
3Цена за м² на 4% ниже медианы 10 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (2 488 $/м²).
4В текущем объявлении цену меняли 1 раз.
5При такой цене (дешевле на 3–8% к похожим) квартиры в Минске продаются медианно за 2,5 мес.; 7,5% снижают цену (медиана −3,5%). По рынку — 2,3 мес.
6Аренда похожих квартир рядом — около 460 $ в месяц (450–500 $): доходность 4,5% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
7В этом доме при повторной публикации цену в среднем меняют на −2,4% (16 квартир за год).
8В Минске 47,4% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 78,6% — за 90.

02Оценка рыночной стоимости

на 3,5% дешевле похожих квартир рядом

123 500 $

117 500 $128 000 $131 500 $

Рыночный диапазон — по 10 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.

Оценка по архиву построена по 20 объявлениям о продаже в этом доме и 381 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 51,7 м²: 104 500 $ (диапазон 95 000–114 000 $, ±9% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).

03Аналоги в продаже сейчас

Те же 2-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.

Адрес	Площадь	Этаж	Цена, $	$/м²	До объекта
Объект оценки	51.7 м²	7 из 12	123 500	2 389	—
Громова ул, 28, Минск· Куфар	61,3 м²	5/16	152 500	2 488	488 м
Громова ул, 28, Минск· Куфар	60,7 м²	5/16	166 497	2 743	541 м
г. Минск, ул. Слободская, 25· realt.by	46,3 м²	8/10	117 999	2 549	593 м
г. Минск, ул. Есенина, 64· realt.by	57,4 м²	19/19	146 109	2 545	722 м
г. Минск, ул. Есенина, 60· realt.by	57,7 м²	19/19	142 371	2 467	746 м
г. Минск, ул. Есенина, 83· realt.by	57,7 м²	7/19	148 299	2 570	866 м
г. Минск, ул. Рафиева, 84· realt.by	51,2 м²	4/12	104 994	2 051	883 м
Минск Есенина ул.· realt.by	53,3 м²	6/10	106 900	2 006	894 м
Рафиева ул, 81, Минск· Куфар	50,3 м²	3/9	117 000	2 326	993 м
г. Минск, ул. Слободская, 3· realt.by	57,1 м²	8/9	128 440	2 249	1036 м

Медиана аналогов — 2 488 $/м²; у объекта — 2 389 $/м² (−4%).

04История цены квартиры

Публикации на realt.by
Изменения цены в объявлении

Дата	Площадка	Цена
16.10.2026 · этот отчёт	realt.by	123 500 $

05Дом

Цена м² в доме с 2025

2 013 $

дома в радиусе 1 км ≈ 1 911 $

Город за тот же срок

≈ 1 996 $/м²

Дом

1993 г., 9–12 эт.

≈ 74 квартир в архиве

Цена м² по годам

Этот дом
Дома в радиусе 1 км
Город

Этажи относительно дома в целом: первый −14,9%, второй–третий +6,7%, средние +4,1%, последний +5,1%.

06Рынок города

47,4% объявлений снимают за 30 дней, 78,6% — за 90; медиана срока — 27 дн. (Минск).
Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,9 мес.; дешевле на 3–8% — 2,5 мес.; по рынку ±3% — 2,3 мес.; дороже на 3–8% — 2,3 мес.; дороже на 8%+ — 3,4 мес. (медиана, Минск, перевыставления склеены).
За 3 недели цену меняли в 1 956 объявлениях; 79,2% изменений — снижения, медиана снижения −2%.

07Методика и ограничения

Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.