Отчёт о квартире
Рыночная позиция, история цены и аналоги
- №
- R-4183400-20261027
- Дата
- 27.10.2026
- Подготовил
- Для
Минск Ильянская ул. 2 А
- Комнат
- 3
- Площадь
- 98.6 м²
- Жилая
- 63.7 м²
- Этаж
- 3 из 25
- Год постройки
- 2018
- Тип дома
- Каркасно-блочный
- Ремонт
- Отличный
- Балкон
- Балкон
Объявление realt.by № 4183400 от 09.10.2026 · https://realt.by/sale-flats/object/4183400/
01Ключевые выводы
- 1Цена выше похожих квартир в продаже рядом на 15,8% (середина 319 500 $).
- 2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 257 000 $ (±13%).
- 3Цена за м² на 12,7% выше медианы 10 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (3 330 $/м²).
- 4В текущем объявлении цену меняли 4 раза.
- 5При такой цене (дороже на 8%+ к похожим) квартиры в городах Беларуси продаются медианно за 4,6 мес.; 2,8% снижают цену (медиана −5,7%). По рынку — 2,8 мес.
- 6Аренда похожих квартир рядом — около 1 350 $ в месяц (1 000–1 640 $): доходность 4,4% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
- 7По Беларуси 44% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 75,2% — за 90.
02Оценка рыночной стоимости
Рыночный диапазон — по 10 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.
Оценка по архиву построена по 0 объявлениям о продаже в этом доме и 727 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 98,6 м²: 257 000 $ (диапазон 224 000–290 500 $, ±13% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).
03Аналоги в продаже сейчас
Те же 3-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.
| Адрес | Площадь | Этаж | Цена, $ | $/м² | До объекта |
|---|---|---|---|---|---|
| Объект оценки | 98.6 м² | 3 из 25 | 369 992 | 3 753 | — |
| г. Минск, ул. Мястровская, 11· realt.by | 84,8 м² | 1/8 | 267 414 | 3 153 | 184 м |
| Мястровская ул, 1, Минск· Куфар | 92,7 м² | 5/10 | 282 025 | 3 042 | 203 м |
| г. Минск, ул. Мястровская, 13· realt.by | 86,7 м² | 7/9 | 300 713 | 3 468 | 215 м |
| Ильянская ул, 18, Минск· Куфар | 93 м² | 4/25 | 253 143 | 2 722 | 215 м |
| г. Минск, ул. Мястровская, 8· realt.by | 87,1 м² | 2/22 | 290 000 | 3 330 | 283 м |
| г. Минск, ул. Ильянская, 14· realt.by | 85 м² | 9/10 | 322 799 | 3 798 | 309 м |
| Мястровская ул, 6, Минск· Куфар | 88,8 м² | 2/22 | 318 000 | 3 581 | 309 м |
| Победителей пр, 121, Минск· Куфар | 113,9 м² | 2/5 | 454 278 | 3 988 | 375 м |
| Победителей пр, 119А, Минск· Куфар | 84,1 м² | 15/16 | 235 780 | 2 804 | 382 м |
| г. Минск, ул. Княгининская, 8· realt.by | 83,8 м² | 1/9 | 239 955 | 2 863 | 396 м |
Медиана аналогов — 3 330 $/м²; у объекта — 3 753 $/м² (+12,7%).
04История цены квартиры
Других публикаций этой квартиры в архиве нет: это первое объявление.
06Рынок города
- 44% объявлений снимают за 30 дней, 75,2% — за 90; медиана срока — 28 дн. (Беларусь).
- Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,7 мес.; дешевле на 3–8% — 2,6 мес.; по рынку ±3% — 2,8 мес.; дороже на 3–8% — 3 мес.; дороже на 8%+ — 4,6 мес. (медиана, города Беларуси, перевыставления склеены).
- За 3 недели цену меняли в 3 347 объявлениях; 77,6% изменений — снижения, медиана снижения −2,1%.
07Методика и ограничения
Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.