Отчёт о квартире
Рыночная позиция, история цены и аналоги
- №
- R-4161325-20261027
- Дата
- 27.10.2026
- Подготовил
- Для
г. Минск, пр-т Победителей 43, 2
- Комнат
- 4
- Площадь
- 108.4 м²
- Жилая
- 68.4 м²
- Кухня
- 9.1 м²
- Этаж
- 11 из 16
- Год постройки
- 1982
- Ремонт
- Отличный
- Балкон
- Лоджия застеклённая
Объявление realt.by № 4161325 от 21.10.2026 · https://realt.by/sale-flats/object/4161325/
01Ключевые выводы
- 1Цена ниже похожих квартир в продаже рядом на 28,4% (середина 306 000 $).
- 2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 299 500 $ (±9%).
- 3Цена за м² на 32,6% ниже медианы 8 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (2 999 $/м²).
- 4Квартиру выставляли 2 раза с 30.05.2026; цена изменилась на +7,4% (204 000 $ → 219 169 $).
- 5При такой цене (дешевле на 8%+ к похожим) квартиры в Минске продаются медианно за 2,9 мес.; 7% снижают цену (медиана −3,3%). По рынку — 2,3 мес.
- 6Аренда похожих квартир рядом — около 1 210 $ в месяц (1 060–1 440 $): доходность 6,6% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
- 7В Минске 47,4% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 78,6% — за 90.
02Оценка рыночной стоимости
Рыночный диапазон — по 8 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.
Оценка по архиву построена по 2 объявлениям о продаже в этом доме и 636 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 108,4 м²: 299 500 $ (диапазон 272 500–326 000 $, ±9% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).
03Аналоги в продаже сейчас
Те же 4-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.
| Адрес | Площадь | Этаж | Цена, $ | $/м² | До объекта |
|---|---|---|---|---|---|
| Объект оценки | 108.4 м² | 11 из 16 | 219 169 | 2 022 | — |
| Заславская ул, 35, Минск· Куфар | 113,3 м² | 19/19 | 339 789 | 2 999 | 533 м |
| Панфилова ул, 2, Минск· Куфар | 119,7 м² | 4/6 | 455 000 | 3 801 | 613 м |
| г. Минск, ул. Панфилова, 2· realt.by | 126,4 м² | 4/6 | 455 000 | 3 600 | 622 м |
| г. Минск, ул. Танка, 10· realt.by | 101,3 м² | 5/12 | 235 000 | 2 320 | 945 м |
| Максима Танка ул, 10, Минск· Куфар | 108,6 м² | 2/12 | 251 784 | 2 318 | 945 м |
| Червякова ул, 5, Минск· Куфар | 116,3 м² | 5/7 | 560 652 | 4 821 | 1254 м |
| г. Минск, ул. Червякова, 4· realt.by | 115,1 м² | 2/9 | 279 417 | 2 428 | 1260 м |
| Червякова ул, 4, Минск· Куфар | 118 м² | 8/9 | 312 606 | 2 649 | 1262 м |
Медиана аналогов — 2 999 $/м²; у объекта — 2 022 $/м² (−32,6%).
04История цены квартиры
- Публикации на realt.by
| Дата | Площадка | Цена |
|---|---|---|
| 30.05.2026 | realt.by | 204 000 $ |
| 21.10.2026 · этот отчёт | realt.by | 219 169 $ |
06Расположение и сдача в аренду
07Рынок города
- 47,4% объявлений снимают за 30 дней, 78,6% — за 90; медиана срока — 27 дн. (Минск).
- Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,9 мес.; дешевле на 3–8% — 2,5 мес.; по рынку ±3% — 2,3 мес.; дороже на 3–8% — 2,3 мес.; дороже на 8%+ — 3,4 мес. (медиана, Минск, перевыставления склеены).
- За 3 недели цену меняли в 1 956 объявлениях; 79,2% изменений — снижения, медиана снижения −2%.
08Методика и ограничения
Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.