Realtby · аналитика недвижимости

Отчёт о квартире

Рыночная позиция, история цены и аналоги

№: R-4153502-20261027
Дата: 27.10.2026
Подготовил
Для

Объект

г. Минск, ул. Серафимовича, 2

Комнат: 3
Площадь: 60.2 м²
Жилая: 36.2 м²
Кухня: 8.2 м²
Этаж: 7 из 12
Год постройки: 1987
Ремонт: Отличный
Балкон: Лоджия застеклённая

Объявление realt.by № 4153502 от 12.10.2026 · https://realt.by/sale-flats/object/4153502/

Цена предложения

127 281 $

2 114 $/м²

Рыночный диапазон

126–144тыс. $

середина 140 500 $ · по аналогам

Позиция к рынку

−9,4%

ниже рынка

Ориентир для переговоров

торг 1–3%

цена уже ниже аналогов; первое предложение ≈ 124 500 $

01Ключевые выводы

1Цена ниже похожих квартир в продаже рядом на 9,4% (середина 140 500 $).
2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 141 000 $ (±9%).
3Цена за м² на 10,2% ниже медианы 10 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (2 353 $/м²).
4В текущем объявлении цену меняли 1 раз.
5При такой цене (дешевле на 8%+ к похожим) квартиры в Минске продаются медианно за 2,9 мес.; 7% снижают цену (медиана −3,3%). По рынку — 2,3 мес.
6Аренда похожих квартир рядом — около 570 $ в месяц (500–740 $): доходность 5,4% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
7В этом доме при повторной публикации цену в среднем меняют на −3,2% (3 квартир за год).
8В Минске 47,4% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 78,6% — за 90.

02Оценка рыночной стоимости

на 9,4% дешевле похожих квартир рядом

127 281 $

126 000 $140 500 $

Рыночный диапазон — по 10 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.

Оценка по архиву построена по 1 объявлениям о продаже в этом доме и 219 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 60,2 м²: 141 000 $ (диапазон 128 500–154 000 $, ±9% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).

03Аналоги в продаже сейчас

Те же 3-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.

Адрес	Площадь	Этаж	Цена, $	$/м²	До объекта
Объект оценки	60.2 м²	7 из 12	127 281	2 114	—
г. Минск, ул. Фабричная, 19· realt.by	64,1 м²	8/9	135 169	2 109	273 м
Рыбалко ул, 13, Минск· Куфар	63,8 м²	5/19	175 000	2 743	500 м
г. Минск, ул. Пулихова, 41· realt.by	54,95 м²	5/5	130 616	2 377	707 м
г. Минск, ул. Рыбалко, 2· realt.by	61,7 м²	4/4	149 001	2 415	746 м
г. Минск, ул. Нахимова 19, 1· realt.by	61,6 м²	9/9	142 712	2 317	758 м
г. Минск, ул. Захарова, 72· realt.by	59,2 м²	1/9	117 568	1 986	789 м
г. Минск, ул. Слесарная, 20· realt.by	57,1 м²	5/5	118 927	2 083	1180 м
г. Минск, пер. Щербакова, 1· realt.by	53,65 м²	4/4	99 000	1 845	1234 м
г. Минск, ул. Азгура, 3· realt.by	71 м²	2/9	169 900	2 393	1320 м
г. Минск, пр-т Партизанский, 37· realt.by	57,31 м²	2/5	134 863	2 353	1334 м

Медиана аналогов — 2 353 $/м²; у объекта — 2 114 $/м² (−10,2%).

04История цены квартиры

Других публикаций этой квартиры в архиве нет: это первое объявление.

Дата	Площадка	Цена
12.10.2026 · этот отчёт	realt.by	127 281 $

05Дом

Дом

1954 г., 3 эт.

≈ 11 квартир в архиве

Цена м² по годам

Этот дом
Дома в радиусе 1 км
Город

Этажи относительно дома в целом: второй–третий +4%, последний +0,2%.

06Рынок города

47,4% объявлений снимают за 30 дней, 78,6% — за 90; медиана срока — 27 дн. (Минск).
Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,9 мес.; дешевле на 3–8% — 2,5 мес.; по рынку ±3% — 2,3 мес.; дороже на 3–8% — 2,3 мес.; дороже на 8%+ — 3,4 мес. (медиана, Минск, перевыставления склеены).
За 3 недели цену меняли в 1 956 объявлениях; 79,2% изменений — снижения, медиана снижения −2%.

07Методика и ограничения

Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.