Отчёт о квартире
Рыночная позиция, история цены и аналоги
- №
- R-4136527-20261027
- Дата
- 27.10.2026
- Подготовил
- Для
Минск Независимости просп. 48 А
- Комнат
- 2
- Площадь
- 55.1 м²
- Жилая
- 32.8 м²
- Кухня
- 8.5 м²
- Этаж
- 2 из 4
- Год постройки
- 1957
- Ремонт
- Отличный
- Балкон
- Балкон
Объявление realt.by № 4136527 от 10.10.2026 · https://realt.by/sale-flats/object/4136527/
01Ключевые выводы
- 1Цена выше похожих квартир в продаже рядом на 11,3% (середина 185 000 $).
- 2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 139 500 $ (±13%).
- 3Цена за м² на 9,8% выше медианы 10 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (3 403 $/м²).
- 4В текущем объявлении цену меняли 1 раз.
- 5При такой цене (дороже на 8%+ к похожим) квартиры в городах Беларуси продаются медианно за 4,6 мес.; 2,8% снижают цену (медиана −5,7%). По рынку — 2,8 мес.
- 6Аренда похожих квартир рядом — около 640 $ в месяц (550–800 $): доходность 3,7% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
- 7По Беларуси 44% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 75,2% — за 90.
02Оценка рыночной стоимости
Рыночный диапазон — по 10 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.
Оценка по архиву построена по 0 объявлениям о продаже в этом доме и 462 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 55,1 м²: 139 500 $ (диапазон 121 500–158 000 $, ±13% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).
03Аналоги в продаже сейчас
Те же 2-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.
| Адрес | Площадь | Этаж | Цена, $ | $/м² | До объекта |
|---|---|---|---|---|---|
| Объект оценки | 55.1 м² | 2 из 4 | 205 986 | 3 738 | — |
| г. Минск, бул. Мулявина, 8· realt.by | 49 м² | 1/5 | 157 000 | 3 204 | 126 м |
| г. Минск, пр-т Независимости, 46· realt.by | 55,4 м² | 4/5 | 249 000 | 4 495 | 186 м |
| Мулявина бул, 3, Минск· Куфар | 45,2 м² | 1/5 | 149 507 | 3 308 | 196 м |
| г. Минск, ул. Красная, 22· realt.by | 60,7 м² | 6/8 | 279 000 | 4 596 | 215 м |
| г. Минск, пр-т Независимости, 44· realt.by | 58,57 м² | 7/7 | 185 000 | 3 159 | 369 м |
| Независимости пр, 44, Минск· Куфар | 56,7 м² | 3/7 | 179 069 | 3 158 | 369 м |
| г. Минск, пр-т Машерова, 8· realt.by | 58,5 м² | 2/4 | 143 051 | 2 445 | 469 м |
| г. Минск, ул. Козлова, 2· realt.by | 60,9 м² | 3/5 | 289 671 | 4 757 | 536 м |
| Козлова ул, 2, Минск· Куфар | 60,9 м² | 2/5 | 207 271 | 3 403 | 536 м |
| г. Минск, пр-т Независимости, 39· realt.by | 56,4 м² | 4/5 | 226 980 | 4 024 | 545 м |
Медиана аналогов — 3 403 $/м²; у объекта — 3 738 $/м² (+9,8%).
04История цены квартиры
Других публикаций этой квартиры в архиве нет: это первое объявление.
06Рынок города
- 44% объявлений снимают за 30 дней, 75,2% — за 90; медиана срока — 28 дн. (Беларусь).
- Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,7 мес.; дешевле на 3–8% — 2,6 мес.; по рынку ±3% — 2,8 мес.; дороже на 3–8% — 3 мес.; дороже на 8%+ — 4,6 мес. (медиана, города Беларуси, перевыставления склеены).
- За 3 недели цену меняли в 3 347 объявлениях; 77,6% изменений — снижения, медиана снижения −2,1%.
07Методика и ограничения
Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.