Отчёт о квартире
Рыночная позиция, история цены и аналоги
- №
- R-4132990-20261027
- Дата
- 27.10.2026
- Подготовил
- Для
г. Минск, ул. Панфилова, 2
- Комнат
- 4
- Площадь
- 126.4 м²
- Жилая
- 84.7 м²
- Кухня
- 36.6 м²
- Этаж
- 4 из 6
- Год постройки
- 2016
- Тип дома
- Каркасно-блочный
- Ремонт
- Отличный
- Балкон
- Лоджия застеклённая
Объявление realt.by № 4132990 от 22.10.2026 · https://realt.by/sale-flats/object/4132990/
01Ключевые выводы
- 1Цена выше похожих квартир в продаже рядом на 20,1% (середина 379 000 $).
- 2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 386 000 $ (±9%).
- 3Цена за м² на 20% выше медианы 7 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (2 999 $/м²).
- 4В текущем объявлении цену меняли 1 раз.
- 5При такой цене (дороже на 8%+ к похожим) квартиры в Минске продаются медианно за 3,4 мес.; 24% снижают цену (медиана −10,7%). По рынку — 2,3 мес.
- 6Аренда похожих квартир рядом — около 1 500 $ в месяц (1 350–1 690 $): доходность 4% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
- 7В этом доме при повторной публикации цену в среднем меняют на −4,5% (9 квартир за год).
- 8В Минске 47,4% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 78,6% — за 90.
02Оценка рыночной стоимости
Рыночный диапазон — по 7 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.
Оценка по архиву построена по 13 объявлениям о продаже в этом доме и 625 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 126,4 м²: 386 000 $ (диапазон 351 500–421 000 $, ±9% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).
03Аналоги в продаже сейчас
Те же 4-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.
| Адрес | Площадь | Этаж | Цена, $ | $/м² | До объекта |
|---|---|---|---|---|---|
| Объект оценки | 126.4 м² | 4 из 6 | 455 000 | 3 600 | — |
| Панфилова ул, 2, Минск· Куфар | 119,7 м² | 4/6 | 455 000 | 3 801 | 18 м |
| г. Минск, ул. Чехова, 3· realt.by | 147,2 м² | 2/7 | 489 297 | 3 324 | 264 м |
| Заславская ул, 35, Минск· Куфар | 113,3 м² | 19/19 | 339 789 | 2 999 | 469 м |
| г. Минск, пр-т Победителей 43, 2· realt.by | 108,4 м² | 11/16 | 222 542 | 2 053 | 622 м |
| Победителей пр, 57, Минск· Куфар | 146,2 м² | 9/18 | 460 415 | 3 149 | 740 м |
| г. Минск, ул. Танка, 10· realt.by | 108,6 м² | 2/12 | 251 784 | 2 318 | 1092 м |
| Максима Танка ул, 10, Минск· Куфар | 101,3 м² | 5/12 | 242 107 | 2 390 | 1092 м |
Медиана аналогов — 2 999 $/м²; у объекта — 3 600 $/м² (+20%).
04История цены квартиры
- Публикации на realt.by
- Изменения цены в объявлении
| Дата | Площадка | Цена |
|---|---|---|
| 22.10.2026 · этот отчёт | realt.by | 455 000 $ |
05Дом
Цена м² по годам
- Этот дом
- Дома в радиусе 1 км
- Город
Этажи относительно дома в целом: первый −0,1%, второй–третий +0,4%, средние +10,7%, последний −14,5%.
06Рынок города
- 47,4% объявлений снимают за 30 дней, 78,6% — за 90; медиана срока — 27 дн. (Минск).
- Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,9 мес.; дешевле на 3–8% — 2,5 мес.; по рынку ±3% — 2,3 мес.; дороже на 3–8% — 2,3 мес.; дороже на 8%+ — 3,4 мес. (медиана, Минск, перевыставления склеены).
- За 3 недели цену меняли в 1 956 объявлениях; 79,2% изменений — снижения, медиана снижения −2%.
07Методика и ограничения
Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.