Отчёт о квартире
Рыночная позиция, история цены и аналоги
- №
- R-4131642-20261027
- Дата
- 27.10.2026
- Подготовил
- Для
г. Минск, ул. Румянцева, 14
- Комнат
- 2
- Площадь
- 55.4 м²
- Жилая
- 31.8 м²
- Кухня
- 7.6 м²
- Этаж
- 5 из 5
- Год постройки
- 1958
- Ремонт
- Отличный
- Балкон
- Балкон
Объявление realt.by № 4131642 от 18.10.2026 · https://realt.by/sale-flats/object/4131642/
01Ключевые выводы
- 1Цена ниже похожих квартир в продаже рядом на 11,5% (середина 214 000 $).
- 2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 171 500 $ (±11%).
- 3Цена за м² на 15% ниже медианы 10 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (4 024 $/м²).
- 4Эта же квартира продаётся на Куфаре за 193 680 $ — дороже на 4 255 $.
- 5При такой цене (дешевле на 8%+ к похожим) квартиры в Минске продаются медианно за 2,9 мес.; 7% снижают цену (медиана −3,3%). По рынку — 2,3 мес.
- 6Квартиру сейчас продают ещё 1 объявление.
- 7Аренда похожих квартир рядом — около 650 $ в месяц (550–800 $): доходность 4,1% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
- 8В этом доме при повторной публикации цену в среднем меняют на 0% (11 квартир за год).
- 9В Минске 47,4% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 78,6% — за 90.
02Оценка рыночной стоимости
Рыночный диапазон — по 10 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.
Оценка по архиву построена по 9 объявлениям о продаже в этом доме и 507 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 55,4 м²: 171 500 $ (диапазон 152 500–190 500 $, ±11% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).
03Аналоги в продаже сейчас
Те же 2-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.
| Адрес | Площадь | Этаж | Цена, $ | $/м² | До объекта |
|---|---|---|---|---|---|
| Объект оценки | 55.4 м² | 5 из 5 | 189 425 | 3 419 | — |
| г. Минск, ул. Козлова, 2· realt.by | 60,9 м² | 3/5 | 289 669 | 4 756 | 82 м |
| Козлова ул, 2, Минск· Куфар | 60,9 м² | 2/5 | 207 271 | 3 403 | 82 м |
| г. Минск, пр-т Независимости, 42· realt.by | 47,7 м² | 6/8 | 169 894 | 3 562 | 205 м |
| г. Минск, пр-т Независимости, 40· realt.by | 52,5 м² | 2/5 | 214 066 | 4 077 | 236 м |
| Независимости пр, 39, Минск· Куфар | 51,7 м² | 3/8 | 191 301 | 3 700 | 276 м |
| г. Минск, пр-т Независимости, 39· realt.by | 56,4 м² | 4/5 | 226 978 | 4 024 | 281 м |
| Независимости пр, 39Нк3, Минск· Куфар | 56,5 м² | 2/6 | 228 338 | 4 041 | 287 м |
| г. Минск, пр-т Независимости, 44· realt.by | 58,57 м² | 7/7 | 185 000 | 3 159 | 292 м |
| Независимости пр, 44, Минск· Куфар | 56,7 м² | 3/7 | 179 069 | 3 158 | 292 м |
| Минск Киселева ул. 6 Д· realt.by | 62,6 м² | 2/6 | 344 000 | 5 495 | 364 м |
Медиана аналогов — 4 024 $/м²; у объекта — 3 419 $/м² (−15%).
04История цены квартиры
- Публикации на realt.by
- Эта же квартира на Куфаре
| Дата | Площадка | Цена |
|---|---|---|
| 18.10.2026 · этот отчёт | realt.by | 189 425 $ |
| 16.10.2026 — сейчас | Куфар | 193 680 $ |
05Дом
Цена м² по годам
- Этот дом
- Дома в радиусе 1 км
- Город
Этажи относительно дома в целом: второй–третий +2,1%, средние −7,3%, последний −6,5%.
06Рынок города
- 47,4% объявлений снимают за 30 дней, 78,6% — за 90; медиана срока — 27 дн. (Минск).
- Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,9 мес.; дешевле на 3–8% — 2,5 мес.; по рынку ±3% — 2,3 мес.; дороже на 3–8% — 2,3 мес.; дороже на 8%+ — 3,4 мес. (медиана, Минск, перевыставления склеены).
- За 3 недели цену меняли в 1 956 объявлениях; 79,2% изменений — снижения, медиана снижения −2%.
07Методика и ограничения
Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.