Realtby · аналитика недвижимости

Отчёт о квартире

Рыночная позиция, история цены и аналоги

№: R-4120809-20261027
Дата: 27.10.2026
Подготовил
Для

Объект

г. Витебск, ул. Бровки, 3

Комнат: 3
Площадь: 59.9 м²
Жилая: 37.62 м²
Кухня: 7.73 м²
Этаж: 2 из 9
Год постройки: 1981
Тип дома: Панельный
Балкон: Балкон

Объявление realt.by № 4120809 от 08.10.2026 · https://realt.by/sale-flats/object/4120809/

Цена предложения

64 500 $

1 077 $/м²

Рыночный диапазон

63–73тыс. $

середина 68 500 $ · по аналогам

Позиция к рынку

−5,8%

ниже рынка

Ориентир для переговоров

торг 1–3%

цена уже ниже аналогов; первое предложение ≈ 63 000 $

01Ключевые выводы

1Цена ниже похожих квартир в продаже рядом на 5,8% (середина 68 500 $).
2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 65 000 $ (±9%).
3Цена за м² на 7,2% ниже медианы 10 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (1 160 $/м²).
4При такой цене (дешевле на 3–8% к похожим) квартиры в городах Беларуси продаются медианно за 2,6 мес.; 2,5% снижают цену (медиана −2,2%). По рынку — 2,8 мес.
5Аренда похожих квартир рядом — около 310 $ в месяц (280–370 $): доходность 5,8% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
6По Беларуси 44% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 75,2% — за 90.

02Оценка рыночной стоимости

на 5,8% дешевле похожих квартир рядом

64 500 $

62 500 $68 500 $72 500 $

Рыночный диапазон — по 10 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.

Оценка по архиву построена по 3 объявлениям о продаже в этом доме и 129 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 59,9 м²: 65 000 $ (диапазон 59 000–71 000 $, ±9% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).

03Аналоги в продаже сейчас

Те же 3-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.

Адрес	Площадь	Этаж	Цена, $	$/м²	До объекта
Объект оценки	59.9 м²	2 из 9	64 500	1 077	—
Петруся Бровки ул, 9к3, Витебск, Витебская область· Куфар	59,74 м²	8/9	67 278	1 126	39 м
г. Витебск, ул. Петруся Бровки, 5· realt.by	64,3 м²	1/9	54 706	851	155 м
Петруся Бровки ул, 9к1, Витебск, Витебская область· Куфар	67,3 м²	4/9	79 999	1 189	217 м
г. Витебск, пр-т Строителей 22, 1· realt.by	66,4 м²	8/9	77 000	1 160	300 м
Строителей пр, 18к1, Витебск, Витебская область· Куфар	64,53 м²	2/9	125 000	1 937	404 м
г. Витебск, пр-т Победы, 1· realt.by	64 м²	6/9	68 000	1 063	442 м
г. Витебск, пр-т Московский, 39· realt.by	64,5 м²	1/9	66 599	1 033	620 м
Московский пр, 74к3, Витебск, Витебская область· Куфар	63 м²	1/5	57 085	906	691 м
г. Витебск, пр-т Московский, 84· realt.by	62,32 м²	7/9	76 181	1 222	697 м
Московский пр, 84, Витебск, Витебская область· Куфар	64 м²	1/9	80 000	1 250	697 м

Медиана аналогов — 1 160 $/м²; у объекта — 1 077 $/м² (−7,2%).

04История цены квартиры

Других публикаций этой квартиры в архиве нет: это первое объявление.

Дата	Площадка	Цена
08.10.2026 · этот отчёт	realt.by	64 500 $

05Дом

Цена м² в доме с 2025

1 077 $

дома в радиусе 1 км ≈ 1 026 $

Город за тот же срок

≈ 1 082 $/м²

Дом

1976 г.

≈ 3 квартир в архиве

Цена м² по годам

Этот дом
Дома в радиусе 1 км
Город

06Рынок города

44% объявлений снимают за 30 дней, 75,2% — за 90; медиана срока — 28 дн. (Беларусь).
Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,7 мес.; дешевле на 3–8% — 2,6 мес.; по рынку ±3% — 2,8 мес.; дороже на 3–8% — 3 мес.; дороже на 8%+ — 4,6 мес. (медиана, города Беларуси, перевыставления склеены).
За 3 недели цену меняли в 3 347 объявлениях; 77,6% изменений — снижения, медиана снижения −2,1%.

07Методика и ограничения

Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.