Realtby · аналитика недвижимости

Отчёт о квартире

Рыночная позиция, история цены и аналоги

№: R-4100850-20261027
Дата: 27.10.2026
Подготовил
Для

Объект

г. Минск, пр-т Независимости, 35

Комнат: 3
Площадь: 60.59 м²
Жилая: 40.35 м²
Кухня: 8.13 м²
Этаж: 5 из 5
Год постройки: 1956
Ремонт: Отличный

Объявление realt.by № 4100850 от 26.10.2026 · https://realt.by/sale-flats/object/4100850/

Цена предложения

250 000 $

4 126 $/м²

Рыночный диапазон

172–234тыс. $

середина 189 500 $ · по аналогам

Позиция к рынку

+31,9%

выше рынка

Ориентир для переговоров

189 500 $

стартовое предложение ≈ 242 500 $

01Ключевые выводы

1Цена выше похожих квартир в продаже рядом на 31,9% (середина 189 500 $).
2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 213 500 $ (±11%).
3Цена за м² на 29,8% выше медианы 10 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (3 179 $/м²).
4Квартиру выставляли 2 раза с 21.10.2019; цена изменилась на +127,3% (110 000 $ → 250 000 $).
5При такой цене (дороже на 8%+ к похожим) квартиры в Минске продаются медианно за 3,4 мес.; 24% снижают цену (медиана −10,7%). По рынку — 2,3 мес.
6Аренда похожих квартир рядом — около 770 $ в месяц (620–900 $): доходность 3,7% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
7В Минске 47,4% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 78,6% — за 90.

02Оценка рыночной стоимости

на 31,9% дороже похожих квартир рядом

250 000 $

172 000 $189 500 $234 000 $

Рыночный диапазон — по 10 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.

Оценка по архиву построена по 10 объявлениям о продаже в этом доме и 306 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 60,59 м²: 213 500 $ (диапазон 190 000–237 000 $, ±11% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).

03Аналоги в продаже сейчас

Те же 3-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.

Адрес	Площадь	Этаж	Цена, $	$/м²	До объекта
Объект оценки	60.59 м²	5 из 5	250 000	4 126	—
г. Минск, пр-т Независимости, 37· realt.by	66,4 м²	2/5	203 874	3 070	226 м
г. Минск, ул. Киселева, 11· realt.by	69,9 м²	5/5	271 832	3 889	289 м
г. Минск, ул. Фрунзе, 9· realt.by	72,2 м²	2/4	400 000	5 540	408 м
г. Минск, ул. Куйбышева, 10· realt.by	70,82 м²	4/4	198 777	2 807	503 м
г. Минск, ул. Захарова, 34· realt.by	66,1 м²	2/2	269 453	4 076	513 м
г. Минск, ул. Коммунистическая, 20· realt.by	71,64 м²	2/2	271 832	3 794	565 м
г. Минск, пер. Броневой, 12· realt.by	63,6 м²	1/3	202 175	3 179	682 м
г. Минск, ул. Бядули, 5· realt.by	72,3 м²	2/4	193 001	2 669	811 м
г. Минск, ул. Смолячкова, 14· realt.by	63,8 м²	1/2	180 000	2 821	896 м
Независимости пр, Минск· Куфар	69,1 м²	16	199 117	2 882	995 м

Медиана аналогов — 3 179 $/м²; у объекта — 4 126 $/м² (+29,8%).

04История цены квартиры

Публикации на realt.by

Дата	Площадка	Цена
21.10.2019	realt.by	110 000 $
26.10.2026 · этот отчёт	realt.by	250 000 $

05Дом

Цена м² в доме с 2025

3 274 $

дома в радиусе 1 км ≈ 2 902 $

Город за тот же срок

≈ 1 906 $/м²

Дом

1956 г., 5 эт.

≈ 14 квартир в архиве

Цена м² по годам

Этот дом
Дома в радиусе 1 км
Город

Этажи относительно дома в целом: второй–третий −9,3%, средние +3,9%, последний −5,9%.

06Рынок города

47,4% объявлений снимают за 30 дней, 78,6% — за 90; медиана срока — 27 дн. (Минск).
Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,9 мес.; дешевле на 3–8% — 2,5 мес.; по рынку ±3% — 2,3 мес.; дороже на 3–8% — 2,3 мес.; дороже на 8%+ — 3,4 мес. (медиана, Минск, перевыставления склеены).
За 3 недели цену меняли в 1 956 объявлениях; 79,2% изменений — снижения, медиана снижения −2%.

07Методика и ограничения

Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.