Отчёт о квартире
Рыночная позиция, история цены и аналоги
- №
- R-4094396-20261027
- Дата
- 27.10.2026
- Подготовил
- Для
г. Минск, ул. Белорусская, 15
- Комнат
- 4
- Площадь
- 136.7 м²
- Жилая
- 81.3 м²
- Кухня
- 14.2 м²
- Этаж
- 8 из 16
- Год постройки
- 2004
- Тип дома
- Каркасно-блочный
- Ремонт
- Отличный
- Балкон
- Лоджия застеклённая
Объявление realt.by № 4094396 от 10.10.2026 · https://realt.by/sale-flats/object/4094396/
01Ключевые выводы
- 1Цена ниже похожих квартир в продаже рядом на 33,5% (середина 388 000 $).
- 2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 325 000 $ (±9%).
- 3Цена за м² на 33,5% ниже медианы 5 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (2 837 $/м²).
- 4Эта же квартира продаётся на Куфаре за 258 000 $.
- 5При такой цене (дешевле на 8%+ к похожим) квартиры в Минске продаются медианно за 2,9 мес.; 7% снижают цену (медиана −3,3%). По рынку — 2,3 мес.
- 6Квартиру сейчас продают ещё 1 объявление.
- 7Аренда похожих квартир рядом — около 1 220 $ в месяц (1 180–1 460 $): доходность 5,7% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
- 8В этом доме при повторной публикации цену в среднем меняют на −0,6% (15 квартир за год).
- 9В Минске 47,4% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 78,6% — за 90.
02Оценка рыночной стоимости
Рыночный диапазон — по 5 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.
Оценка по архиву построена по 13 объявлениям о продаже в этом доме и 76 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 136,7 м²: 325 000 $ (диапазон 296 000–354 500 $, ±9% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).
03Аналоги в продаже сейчас
Те же 4-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.
| Адрес | Площадь | Этаж | Цена, $ | $/м² | До объекта |
|---|---|---|---|---|---|
| Объект оценки | 136.7 м² | 8 из 16 | 258 000 | 1 887 | — |
| г. Минск, ул. Маркса, 4· realt.by | 142,6 м² | 4/4 | 860 000 | 6 031 | 851 м |
| Независимости пр, 23, Минск· Куфар | 150 м² | 4 | 450 000 | 3 000 | 1170 м |
| Октябрьская площадь, Минск· Куфар | 136,9 м² | 4/9 | 388 379 | 2 837 | 1294 м |
| Пулихова ул, 43, Минск· Куфар | 124,4 м² | 5/10 | 300 000 | 2 412 | 1380 м |
| Пулихова ул, 45, Минск· Куфар | 128,2 м² | 16/18 | 304 281 | 2 373 | 1462 м |
Медиана аналогов — 2 837 $/м²; у объекта — 1 887 $/м² (−33,5%).
04История цены квартиры
- Публикации на realt.by
- Эта же квартира на Куфаре
| Дата | Площадка | Цена |
|---|---|---|
| 10.10.2026 · этот отчёт | realt.by | 258 000 $ |
| 16.10.2026 — сейчас | Куфар | 258 000 $ |
05Дом
Цена м² по годам
- Этот дом
- Дома в радиусе 1 км
- Город
Этажи относительно дома в целом: второй–третий +0,8%, средние +1,6%, последний −4,1%.
06Рынок города
- 47,4% объявлений снимают за 30 дней, 78,6% — за 90; медиана срока — 27 дн. (Минск).
- Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,9 мес.; дешевле на 3–8% — 2,5 мес.; по рынку ±3% — 2,3 мес.; дороже на 3–8% — 2,3 мес.; дороже на 8%+ — 3,4 мес. (медиана, Минск, перевыставления склеены).
- За 3 недели цену меняли в 1 956 объявлениях; 79,2% изменений — снижения, медиана снижения −2%.
07Методика и ограничения
Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.